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袁志剛:中國樓市不會崩盤

發布時間: 2014-10-21 09:59:05    來源: 澎湃新聞    作者: 張茹    責任編輯: 張林

??????? 袁志剛 復旦大學經濟學院院長

前兩天獲諾貝爾獎的法國經濟學家讓?梯若爾2012年在《美國經濟評論》里有一篇文章論證,如果一個國家金融貸款有配額的話,哪怕資產有泡沫,對實體經濟也是有好處的,是有擠入的,叫Crowding-in-Effects。用他的理論分析中國的情況是極其有意義的。

中國經濟改革從1978年以來,第一波是農產品,價格放開,食品極大豐富,緊接著是解決輕工業的短缺,再后面是家用電器引入中國家庭,到1990年代中下葉的時候,中國經濟非常低迷,原因有很多,從消費升級角度來講,中國一直在苦苦尋找居民消費上臺階的兩個東西——汽車和住房。因為住房制度改革沒有完成,金融改革沒有完成,總體中國居民消費還沒有到年收入10萬的等級,所以汽車和房子都推不動,但是1998年房改以后,形勢全部變了,汽車和住房引入家庭,短短十幾年的時間,中國居民的住房改革能到這樣的程度史無前例。

更重要的是,建立在住房需求的基礎上,金融領域出現大量的注入資金。現在有很多數據可以分析,房地產可以做抵押以后,很多中小企業、民營企業借到了資金,這極大促進了中國實體經濟的發展,制造業的發展,這是房地產產業除了對房地產本身以外,對制造業重要的作用。

除了企業,地方政府也發現,在這個過程中,巨額的土地儲備可以產生財政收入,這就是土地財政。今天很多人批評土地財政,當然是有它的弊病,但是世界上沒有任何一個國家在經濟發展過程中,能像中國政府那樣如此成功地將土地財政用到基礎設施建設。看看上海,1998年房改以后,短短十幾年,造了十幾條地鐵,巴黎是100年造了十幾條。還有整個國家的高速公路、高鐵、機場,我們可以看到,基礎設施取得了的巨大的成就。

今天來看,中國十幾年的經濟增長,20%到30%的投資增速,主要就是依靠三大投資:房地產、基礎設施、制造業。而且這三大投資互為因果,任何一個投資的下降將嚴重危害中國經濟的增長。所以讓?梯若爾這篇論文所分析的擠入效應在中國得到了很好的體現。

但是反過來,它也有擠出效應,中國經濟是否繼續按照這樣的路徑走上三十年呢?恐怕不行。擠出在什么時候開始呢?我覺得2008年金融危機,2009年4萬億投入,以及后續的巨額貸款可能出問題了。問題體現在只要房價每年漲幅過高,泡沫繼續膨脹,大量的資金進入房產或地方融資平臺,早年對制造業的擠入慢慢消失了,很多資金正在離開制造業。還有把我們融資的價格,也就是利率,尤其是有風險的利率,信托、理財產品類的利率不斷往上推,而且推到實體經濟,你哪怕叫它借錢,實體經濟也掙不出百分之十幾、二十的利潤。在這種情況下,如果另外一邊,金融虛擬領域繼續走,那對實體經濟的危害就出來了。

所以中國經濟必須調整,今年就是調整年。怎么調?資金繼續涌向地產和地方融資平臺,而且大規模地繼續推高融資價格這樣的方式是不可取的。我們沒有必要把所有資金都放在房地產、地方融資平臺。大家看看東部和中西部城市,哪怕三四線城市,現在一戶家庭居住的環境、人均面積、居住質量,中西部三四線城市比上海這樣的一線城市都要好,因為它土地多,房地產的質量基本上差不多,唯一差距是漢中那邊的房子4000元/平方米,上海4萬元/平方米以上。現在正在調整的過程中,怎么調整呢?起點就在這里。

首先我完全同意房價不會暴跌的觀點,哪怕三四線和中西部城市,3000-4000元/平方米,能跌到哪里去呢?第二,上海市中心4萬元/平方米,跌到2萬元/平方米?不可能,根本沒有供應量,房價不只是和建造成本有關,它是和土地連在一起。

比較可能的情況是什么呢?我認為是軟著陸,是調整,還有分化。軟著陸、分化的過程中,關于房地產不會崩盤,以下幾點是我要論證的:

很多人認為房價下降一半以后,對廣大人民群眾有利,大家都買起房子了。表面看是這樣的,但如果今天房價暴跌,牽扯到更重要的問題是什么?我們金融領域里所有的抵押物。政府是不會看著它如此發展的。為什么?現在中國銀行的壞帳率其實并不高,而且壞賬率主要體現在企業領域,地方融資平臺也沒有很嚴重,目前為止,我們的抵押物非常堅挺,包括信托。如果抵押物真的像有些人所愿望的,價格迅猛下降,那就真的出問題了,抵押物出問題以后,我們流動性更要出問題,所以從這個角度來講,政府不會看著這些抵押物縮水。抵押物縮水以后對誰都沒有好處,買得起房子但沒有就業了,沒有經濟活動,那是一場災難。

第二,中國還是有很強剛需的,現在出的政策都是鼓勵剛需的,比如新婚買房都是剛需,中國1950年代、1960年代人是出生高峰年,他們的子女雖然是獨生子女,但現在也是婚育高峰了,你可以去看看婚慶市場的火爆程度。第二改善性需求,中國人對住房的渴望比任何國家的人都要高,對中國人來說,買房子是最重要的。現在有人講,中國人均住房面積達到20多平方米,所以房子不要造了,就要它降價,降一半,所有人買得起房子——這個思路完全是錯的,現在數據可能有20多平方米,但是大家知道,中國有一個特點,大量住房都是1960年代、1970年代造的,甚至1990年代造的房子質量都不行,所以等到新一代,新的結構的房子出來以后,大家都想住上這樣的房子。當然不能所有人都得到滿足,所以千萬不要忘記市場化道路,慢慢改善,改善性的需求是剛需里面最為強烈的。

剛才講到一個問題,漢中房價4000元/平方米,上海4萬元/平方米,問題出在哪里?很簡單,從歷史來看,東部地區比較成功的地方是先有產業、先有經濟發展,然后再有城市改造、住房需求、基礎設施改造,這是一個非常好的規律。中西部,特別是一些鬼城,建成區可以住100萬人,但是人口只有50萬,系數是0.5。最近網上的數據顯示,現在最低的系數只有0.07,就是可以住100萬人的城市,人口只有70萬,在中國有46個城市系數在0.07到0.5之間。這些城市的問題就是先造城,城造好了,但沒有產業。漢中為什么只能賣到4000元,不能賣到1萬元?因為漢中人民的工資就這么一點,沒有產業,沒有競爭力。

中國要解決這個問題,沒有其它辦法,只有產業轉移、發展經濟。但是這個產業轉移,是不是通過政府辦法推動?只要兩個價格擺在這里,政府是推不動的。所以,調整也不要急,四五年以后慢慢調整就出現了,現在人才調整是最快的,人的移動比產業移動容易多了,曾經出現過逃離北上廣,因為北上廣生活成本高,競爭壓力太強了,但是很多人去了二三線城市后發現那邊社會流動性低,壟斷很高,社會關系很重要,所以又出現了重返北上廣,但今天又開始逃離北上廣了。比如,我們復旦大學的一個博士生要留在上海,面對500萬一套的房子,前途一片漆黑。緊接著,產業也會開始調整,一定有很多產業看到上海這么高的成本,然后開始流動。

還有非常重要的,國家正在進行轟轟烈烈的城鎮化。最近農業部部長在答記者問上說,我國正在積極推進土地流轉。未來中國發展的空間是把第一產業做好,人口離開土地,勞動生產率巨大提高,土地集中,農業變成現代化,這樣人們就有錢了。第二,十八屆三中全會后,進一步推進的是土地權,一定要把土地的權利給農民,然后農民進城,或參加制造業,或參加由于人口積聚而發展的服務業,這樣他們的勞動收入提高,這些已經造的房子很快會慢慢被消化。所以只要制度創新,只要改革在推進、深入,我認為這些是沒有問題。

還有我認為老人也要分流。比如,上海已經2500萬人口了,上海市政府認為人口不能再擴張了,但上海又要變成全球化城市,那就是要換人了,但是老人不肯換出去。紐約的情況是,房價、交通成本、生活成本那么高,老人退休后就不住紐約了,去佛羅里達住了。為什么我們的老人不肯離開呢?原因是有福利制度上待遇的差距,還有教育問題。這些老人留住在上海市中心,是為了他們為第二代、第三代、甚至第四代將來上學。如果制度改革推進快,教育公共產品各地都做得很好,那老人們退休就不要占據那么好的地方了,讓給年輕人奮斗。所以,如果制度設計好,一二三四線城市的區位差異等問題都會處理好,價格、市場都會起作用。

評 論

澎湃新聞
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