當(dāng)前位置:

公募REITs將成為住房租賃市場的重要支撐力量

發(fā)布時間:2018-03-21 10:20:52    來源:中國網(wǎng)    作者:張佩    責(zé)任編輯: 王琳_觀點

        張佩 中國(深圳)綜合開發(fā)研究院金融與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)研究所


        近年來,我國城市流動人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大,居民結(jié)婚年齡明顯后移,30歲以上結(jié)婚人群占比相較于十年前上升了近20%,在高房價壓力下,越來越多的人將滯留租賃市場。與此同時,我國租賃市場房源以私人住宅為主,供給數(shù)量不足、質(zhì)量不高。究其原因,關(guān)鍵在于住房租賃市場資本投入量巨大、靜態(tài)回收期長達(dá)數(shù)十年,大部分企業(yè)望而卻步。如何緩解租賃住房供需矛盾,推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展,成為構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要議題。今年3月5日李克強(qiáng)總理在政府工作報告中強(qiáng)調(diào),要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居”。


        當(dāng)前,我國主要從兩個方向支持住房租賃市場發(fā)展。一是租賃用地供給多元化,增加低成本租賃用地供給,允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點等。二是租賃住房金融化,開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點,通過發(fā)行股份或受益憑證匯集資金,由專業(yè)托管機(jī)構(gòu)托管,由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將取得收益按持有份額比例分配于投資者。房地產(chǎn)投資信托基金是盤活存量物業(yè)資產(chǎn)、拓寬融資渠道的有效手段,最早出現(xiàn)在20世紀(jì)60年代的美國,成為當(dāng)時美國住房租賃市場規(guī)模化發(fā)展的重要推動力。


        我國國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”于2017年10月在深交所獲批準(zhǔn),保利地產(chǎn)、招商蛇口等央企率先發(fā)行數(shù)單大規(guī)模住房租賃REITs,首單民企長租公寓儲架式權(quán)益類REITs“高和晨曦-中信證券-領(lǐng)昱系列資產(chǎn)支持專項計劃”獲上交所審議通過,碧桂園100億元租賃住房REITs獲批等等。然而,這些房企搭建的REITs 并非標(biāo)準(zhǔn)化的REITs,而是通過券商或基金子公司的“資產(chǎn)支持專項計劃”等方式嫁接私募合格投資者,通常被稱為類REITs。


        在證監(jiān)會系統(tǒng)2018年工作會議上,證監(jiān)會表態(tài)將研究出臺公募 REITs 相關(guān)業(yè)務(wù)細(xì)則。北京、上海及深圳等住房租賃試點城市相繼表示將加快推進(jìn)REITs試點。在深交所發(fā)布的《深圳證券交易所發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2018-2020 年)》中指出,“探索發(fā)行公募 REITs,引入多元化投資者;配合研究制定REITs相關(guān)配套規(guī)則,推動相關(guān)主管部門出臺稅收優(yōu)惠等政策”。2018年租賃住房公募REITs的風(fēng)口已漸行漸近。


        當(dāng)然,我國公募REITs仍有一些核心障礙有待突破。從市場角度看,租賃住房公募REITs根本問題在于投資運營成本高、資產(chǎn)收益率偏低,在當(dāng)前市場條件下,一線城市住宅REITs每年租金回報率僅約 3%-4%,與美國8%左右相比,差距甚遠(yuǎn)。從外部限制看,一是缺乏針對REITs專門的稅收優(yōu)惠政策,持有機(jī)構(gòu)面臨高額稅收成本和持有機(jī)構(gòu)、投資者雙重征稅難題。美國REITs享受穿透性稅收優(yōu)惠(Pass-through Tax Treatment),企業(yè)的收益與損失可以沖抵企業(yè)持有人的個人所得稅應(yīng)稅收入,從而避免了雙重征稅,與此同時,取得REITs資格的公司可以獲得企業(yè)層面免交企業(yè)所得稅的優(yōu)惠。二是缺乏有經(jīng)驗的專業(yè)運營團(tuán)隊和圍繞REITs為中心的相關(guān)服務(wù)商。目前我國住房租賃公募REITs缺少成功發(fā)行和運作經(jīng)驗。三是缺乏針對REITs的法律和監(jiān)督體系,在沒有明確法律保障情況下,我國REITs發(fā)行運營必將面臨較大的法律風(fēng)險。


        住房租賃公募REITs是拓寬住房租賃市場資金籌集的重要渠道,對激活租賃住房投融資效率、增加租賃住房房源、盤活租賃市場發(fā)展,促進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制構(gòu)建具有重要現(xiàn)實意義。針對目前住房租賃公募REITs發(fā)展面臨的困境,應(yīng)加快解決的以下一些政策瓶頸:


        一是加快出臺公募REITs稅收優(yōu)惠政策,完善有關(guān)法律法規(guī),促進(jìn)公募REITs收益率的提高和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化;二是加強(qiáng)商業(yè)物業(yè)和廠房改建租賃物業(yè)的政策支持力度,加大對住房租賃市場的土地供應(yīng),通過“自持比例限制”降低土地供應(yīng)價格,同時預(yù)留“允許自持土地及住房開展證券化運作”的端口;三是加快探索公租房公募REITs試點,為下階段城鎮(zhèn)建設(shè)用地和集體土地租賃住房的入市做好配套準(zhǔn)備,持續(xù)擴(kuò)大租房供給,提高租房質(zhì)量;四是加強(qiáng)管理人和投資者教育,加大專業(yè)品牌運營機(jī)構(gòu)培育力度,穩(wěn)步提升市場化運營機(jī)構(gòu)數(shù)量和運營水平;五是將公募REITs納入《基金法》、《證券法》統(tǒng)一監(jiān)督,加快行業(yè)信用體系建設(shè)。


評 論

中國網(wǎng)
主站蜘蛛池模板: 怡红院一区二区三区| 狠狠人妻久久久久久综合蜜桃 | 国产h视频在线| 成人最新午夜免费视频| 亚洲人成电影在线观看青青| 特级aaaaaaaaa毛片免费视频| 国产成A人亚洲精V品无码性色| www免费插插视频| 日本免费成人网| 亚洲AV无码乱码国产精品| 欧美日韩一区二区三区在线视频 | 好吊色在线观看| 久久久久99精品成人片直播| 最新国产乱人伦偷精品免费网站| 亚洲处破女AV日韩精品| 一级视频在线免费观看| 欧美性猛交xxxx免费看手交| 公和我做好爽添厨房在线观看| 色欲色av免费观看| 国产天堂亚洲国产碰碰| 78成人精品电影在线播放| 在线观看网址入口2020国产| 一个人看的www在线免费视频| 成年免费视频黄网站在线观看| 噼里啪啦完整高清观看视频| 西西www人体高清视频在线观看 | 欧美bbbbb| 亚洲国产日韩欧美在线as乱码| 欧美色图第三页| 天天干天天干天天干天天干 | 天天摸天天做天天爽水多| 三年片韩国在线观看| 日本乱码视频a| 久久国产精品久久国产精品| 最新国产在线拍揄自揄视频| 亚洲区中文字幕| 欧美丝袜高跟鞋一区二区| 亚洲色偷偷色噜噜狠狠99| **实干一级毛片aa免费| 夜色www国产精品资源站| 一区二区三区四区视频在线|