趙秀池 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)
6月14日，人民銀行成都分行發(fā)出緊急通知，要求各家銀行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。這是促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。
正如中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清所說(shuō)：“房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問(wèn)題更趨嚴(yán)重。歷史證明，凡是過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國(guó)家，最終都要付出沉重代價(jià)；凡是靠盲目投資投機(jī)房地產(chǎn)來(lái)理財(cái)?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)很不劃算”。
的確，房地產(chǎn)業(yè)與金融的支持是密不可分的，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的火車(chē)頭。俗話(huà)說(shuō)，火車(chē)跑得快，全靠車(chē)頭帶。縱觀(guān)世界各國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展離不開(kāi)金融的支持，香港曾經(jīng)有過(guò)零首付，美國(guó)也曾經(jīng)有過(guò)次級(jí)貸。當(dāng)金融杠桿比率越來(lái)越高時(shí)，居民貸款容易，甚至無(wú)需首付款，就可以購(gòu)買(mǎi)住房。寬松的金融政策，無(wú)疑助推了房地產(chǎn)需求，也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
如果一套房子價(jià)值500萬(wàn)，允許20%的首付，即只需要100萬(wàn)首付，通過(guò)貸款，就可以購(gòu)得這套房子。那么，手里有500萬(wàn)的人，會(huì)做這樣考慮：如果全款購(gòu)房，則房?jī)r(jià)漲一倍，也就賺500萬(wàn)。但是如果把金融杠桿用足，500萬(wàn)可以利用房貸購(gòu)買(mǎi)5套住房，當(dāng)房?jī)r(jià)漲了一倍，則用500萬(wàn)賺了2500萬(wàn)。因此，除了剛需的房貸融資需求，投資盈利的房貸融資需求也一直非常旺盛。
所謂水可載舟也可覆舟，適當(dāng)?shù)慕鹑谥С郑瑢?duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)居民實(shí)現(xiàn)合理的住房需求，能夠起到恰到好處的作用，為居民美好住房夢(mèng)的實(shí)現(xiàn)助一臂之力。但是，如果金融支持過(guò)度，則會(huì)導(dǎo)致住房需求尤其是住房投資投機(jī)需求過(guò)旺，伴隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚，當(dāng)某個(gè)因素突然擾動(dòng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂的時(shí)候，房?jī)r(jià)會(huì)不斷下降，進(jìn)而引發(fā)房貸違約率上升，銀行等金融機(jī)構(gòu)紛紛倒閉，伴隨著金融危機(jī)出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)也隨之而來(lái)。美國(guó)的次級(jí)貸危機(jī)、日本的金融危機(jī)莫不如此。
因此，為了防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的金融危機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展至關(guān)重要。由此，我們看到，在我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控中，限貸政策頻繁出現(xiàn)。從2017年“317”以來(lái)，房地產(chǎn)信貸政策不斷收緊，熱點(diǎn)城市的房貸首付款成數(shù)不斷增加，貸款期限也在縮短。以北京為例，目前首套普通住房按揭貸款的首付款比例為35%，首套非普通住房首付款比例為40%；二套普通住房按揭貸款的首付款比例為60%，非普通住房首付款比例為80%。貸款期限也從原來(lái)的最長(zhǎng)30年降低為25年。
由于住房自住投資兩相宜，限貸政策的目的就在于減少金融杠桿的作用，讓住房回歸居住功能。因?yàn)榻鹑诟軛U率過(guò)高，一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，則貸款違約率上升，會(huì)引發(fā)金融危機(jī)進(jìn)而經(jīng)濟(jì)危機(jī)。如果是自住需求，金融杠桿率較低，則房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)后顧之憂(yōu)。因?yàn)椋词褂龅椒績(jī)r(jià)下降，剛需購(gòu)房人也要想辦法償還貸款，保住自己唯一的住房，不會(huì)出現(xiàn)違約。
所以，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，金融調(diào)控的手段一直相伴左右。當(dāng)我國(guó)剛進(jìn)行住房制度改革時(shí)，剛引進(jìn)按揭貸款時(shí)，鼓勵(lì)大家通過(guò)房貸的支持，提前圓自己的住房夢(mèng)。中國(guó)建設(shè)銀行也提出：要買(mǎi)房，找建行。房改40多年以來(lái)，通過(guò)各銀行房貸以及住房公積金貸款的支持，圓了很多家庭的住房夢(mèng)，金融支持是功不可沒(méi)的。
目前，貸款買(mǎi)房的理念已經(jīng)深入人心。大部分家庭通過(guò)貸款圓了自己的住房夢(mèng)。大部分家庭已經(jīng)有了產(chǎn)權(quán)住房。因此，在當(dāng)前房?jī)r(jià)高企的情況下，防風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該放在重要位置。除了運(yùn)用房貸首付款比例，貸款期限手段調(diào)控外，提高房貸利率也是一個(gè)重要調(diào)控手段。通過(guò)提高貸款融資成本，促使購(gòu)房人更理性的進(jìn)行是否買(mǎi)房的選擇。
其實(shí)，在大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，通過(guò)多主體供應(yīng)，多渠道保障，建立租購(gòu)并舉的住房制度的今天，用買(mǎi)房資金的利息支付房租綽綽有余的情況下，是否還要買(mǎi)房，確實(shí)需要進(jìn)行謹(jǐn)慎思考。除了買(mǎi)房，租房也一樣可以過(guò)上幸福生活。各城市也在不斷實(shí)施住房租賃新政，給承租人賦權(quán)，租賃住房達(dá)到一定條件一樣可以落戶(hù)，解決孩子上學(xué)問(wèn)題。剛需人群完全可以選擇租賃住房解決住房問(wèn)題，不需要背負(fù)巨額的債務(wù)。
為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，房貸政策不可松動(dòng)，當(dāng)然各城市要因城施策，分類(lèi)調(diào)控，針對(duì)不同的住房需求制定不同的政策。對(duì)于投機(jī)投資需求貸款，房貸利率應(yīng)該提高，房貸首付款比例應(yīng)該維持高位；對(duì)于沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)記錄的首套房的剛需人群，應(yīng)該降低房貸首付款比例，降低房貸利率，保證更多的中低收入家庭圓自己的住房夢(mèng)，也使住房市場(chǎng)的基礎(chǔ)更牢固，更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。