2024年12月30日，中國城市住房可支付指數(shù)發(fā)布暨房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展研討會(huì)召開，中國人民大學(xué)商學(xué)院教授、國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大發(fā)布《2010-2023年中國135城市住房可支付指數(shù)》。

中國人民大學(xué)商學(xué)院院長易靖韜出席并致辭，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授曲衛(wèi)東，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授易成棟，原中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長、住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊，原國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲，第十四屆全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長柴強(qiáng)，北京大學(xué)博雅特聘教授、不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長春，清華大學(xué)長聘教授、房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉，中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任、原住建部政策研究中心主任二級(jí)研究員秦虹等50多位專家學(xué)者參會(huì)。秦虹和中國人民大學(xué)商學(xué)院副院長趙大旋聯(lián)合主持。

易靖韜表示，住房可支付問題不僅對(duì)民生保障有重要作用，而且對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融風(fēng)險(xiǎn)化解具有重要價(jià)值，其中住房可支付指數(shù)是住房市場、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)健康可持續(xù)發(fā)展的晴雨表和指示器，期待本次指數(shù)發(fā)布會(huì)的研究成果能夠?yàn)樾乱惠喎康禺a(chǎn)市場政策有效實(shí)施提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐和新的評(píng)測指標(biāo)。

本次指數(shù)發(fā)布是況偉大教授研發(fā)團(tuán)隊(duì)第七次發(fā)布中國城市住房可支付指數(shù)，主要回答以下三個(gè)方面問題：一是傳統(tǒng)住房可支付指標(biāo)是否科學(xué)，傳統(tǒng)住房可支付指標(biāo)會(huì)產(chǎn)生什么問題；二是近些年中國城市住房可支付性是改善了還是惡化了；三是住房可支付性是否有利于去庫存和住房保障。與會(huì)專家充分肯定了中國城市住房可支付指數(shù)發(fā)布的理論價(jià)值、政策價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義，并對(duì)未來中國城市住房可支付指數(shù)的完善提出建設(shè)性的意見和建議。

本指數(shù)研究基于消費(fèi)收入彈性理論構(gòu)建中國住房可支付指標(biāo)，克服傳統(tǒng)指標(biāo)無理論依據(jù)和靜止不變弊端。2000-2023年中國135個(gè)城市中等收入家庭消費(fèi)順序?yàn)椋菏称窡熅?、居住、醫(yī)療保健、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、教育文化娛樂服務(wù)、其他消費(fèi)和交通通信。本指數(shù)根據(jù)家庭消費(fèi)順序?qū)⒆》靠芍Ц吨笖?shù)劃分為住房負(fù)擔(dān)不起、嚴(yán)重支付困難、中度支付困難、輕度支付困難和無支付困難五類，發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)30%房租收入比和3-6倍房價(jià)收入比指標(biāo)高估住房支付困難，易引發(fā)住房過度保障問題。

2010-2023年中國135個(gè)城市中等收入者房租收入比呈下降趨勢，由2010年的0.30降至2023年的0.23，2010-2023年中國135個(gè)城市中等收入者房租可支付性逐年增強(qiáng)，自2016年中國135個(gè)城市中等收入者不存在房租負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重支付困難，自2015年房租可支付性一線城市強(qiáng)于二線城市，二線城市強(qiáng)于三線城市。因此，本指數(shù)研究建議重點(diǎn)解決三線城市中等收入者房租支付困難問題，合理估算和供給租賃型住房保障的規(guī)模防止住房保障過度。

2010-2023年中國135個(gè)城市房價(jià)負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重支付困難城市占比呈先升后降趨勢，三線城市中等收入者房價(jià)可支付性最強(qiáng)，二線城市次之，一線城市最弱，房價(jià)支付困難大于房租支付困難，應(yīng)主要解決房價(jià)可支付性問題，但非理性預(yù)期比理性預(yù)期更易產(chǎn)生房價(jià)支付困難。因此，本指數(shù)研究建議出臺(tái)有效住房政策合理引導(dǎo)形成理性預(yù)期，穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，重點(diǎn)解決一線城市房價(jià)不可支付問題。

理性預(yù)期下2010-2023年135個(gè)城市中85%-90%城市中等收入者既買得起又租得起房，非理性預(yù)期下2010-2023年135個(gè)城市既買得起又租得起城市呈先增后減又增的周期性波動(dòng)。因此，本指數(shù)研究建議進(jìn)行預(yù)期管理。

2010-2023年中國135個(gè)城市住房可支付性空間差距小，但房價(jià)收入比空間差距大于房租收入比，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)住房可支付空間差距較高，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)住房可支付空間差距較低。因此，本指數(shù)研究建議發(fā)達(dá)地區(qū)城市群應(yīng)統(tǒng)一制定城市群住房政策，形成城市群住房統(tǒng)一大市場，解決城市群房價(jià)可支付性不平等問題，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)城市群應(yīng)經(jīng)戶籍改革加大城市群人口流動(dòng)，解決城市群房租可支付性不平等性問題。

住房可支付性越高，住房庫存率越低。因此，本指數(shù)研究建議提高住房可支付性，可有效“去庫存”。

住房可支付性越高，住房保障規(guī)模越小，但房租可支付性對(duì)住房保障的影響大于房價(jià)可支付性。因此，本指數(shù)研究建議提高住房可支付性，特別提高租戶的房租可支付性，降低地方政府住房保障壓力。