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大力度定向減稅,助力房市止跌回穩

2024-11-15 09:02

來源:環球時報

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11月13日傍晚,財政部、稅務總局、住建部聯合發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》,明確多項支持房地產市場的稅收優惠政策。此次在降低需求端交易稅負和供給端開發稅負同步發力,是近年來力度最大的一次定向減稅。

追溯來看,從9月29日一線城市落實房地產市場調控自主權,因城施策調整住房限購政策以來,有效落實存量政策,加力推動增量政策落地見效的動作就未停止。10月17日,住建部、財政部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局等五部門打出一套推動房地產止跌回穩的政策“組合拳”,即“四個取消、四個降低、兩個增加”。11月8日,全國人大常委會辦公廳舉行新聞發布會宣布,增加地方化債資源10萬億元。

此次,財政部又出臺大力度的減稅政策,是在促進房地產止跌回穩的總基調下,繼續形成“降成本、降門檻、提預期”的正面效應,讓10月以來商品房市場交易端的活躍度可以持續。從近期市場數據來看,熱點城市網簽量仍保持在高位。比如,根據深圳克而瑞監測,最近一周(11月4日—10日)深圳新房網簽環比上漲7.3%,二手住房交易量已連續5周單周均超2000套。但從實際認購來看,下一步或難繼續保持這樣的高位。也就是說,我們不能忽視政策邊際效應下降的問題。因此,才需要在落實存量政策和推出增量政策上形成疊加與循環,以夯實商品房交易的活躍度,促房地產市場盡快實現止跌回穩。

這次的減稅政策有3個特點:一是降低大戶型住房購置負擔,契合住房需求從“有沒有”轉向“好不好”的新變化。二是對一線城市購房的減稅幅度更大,主要由于一線城市人口流入多、房地產發展早,剛需和改善都比較集中,新政有助于交易循環。三是需求端和供給端同時減稅。針對開發商的土地增值稅調整還是近年來第一次。主要原因在于,近期銷售端明顯改善,熱點城市10月以來無論新房還是二手房交易都出現50%以上甚至翻倍增長的態勢,但這種態勢并未傳導至開發和土地市場。近期部分熱點城市出讓的地塊有的撤牌,有的以底價成交。同時,商品房新開工降幅收窄的趨勢并不明顯,1—10月份累計跌幅仍保持20%以上的水平,顯示開發商目前仍重在去庫存、降杠桿和保交房。因此,此次在供給端減稅,目的之一也是為了提振開發商開工和拿地的積極性。

值得注意的是,除了土地增值稅預征率下限降低0.5個百分點外,各地還可以結合當地情況對實際執行的預征率進行調整。這意味著,東部、中部1%—1.5%的土地增值稅預征率還可能降低甚至被取消,而將征稅后移至項目交付后的清算環節。同時,對銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅項目免征土地增值稅。取消普通住宅和非普通住宅差異后,供給端降稅的幅度很大。

此次房地產交易環節的稅負調整,一大背景就是,房地產供求關系已經發生重大變化。針對住房供求關系緊張時期或“有沒有”時期缺房子的態勢,需要最大限度增加房屋供應,并適度限制大戶型消費的政策體系,包括差別化的契稅和增值稅政策、普通住房和非普通住房的差異等。如今,進入改善型需求發力的階段,這些舉措存在的必要性下降了。另外,當前房地產市場仍存在下行壓力,交易循環不暢,也迫切需要降低交易環節的稅收負擔。

同時,抑制房企開發非普通住宅項目,目前也需要轉向通過前端降低土地開發的稅收成本,以及減少開發項目配套建設和移交給地方政府的設施,以提振開發商自主開發的積極性。總的來講,隨著增量時代轉向存量時代,過去抑制房地產過快開發和流轉、抑制房價過快上漲的稅制特征,需要轉向降低開發和交易成本、促進交易循環,以及更加重視存量房屋和社區養老、公共配套補短板的資金需求。因此,全面梳理房地產稅收鏈條,交易環節減稅是大趨勢。(作者是廣東省住房政策研究中心首席研究員)


【責任編輯:申罡】
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