社科院報告：全國7個大中城市房價泡沫超過50%

 

 

中國社科院8日發布《住房綠皮書：中國住房發展報告（2010-2011）》。報告顯示，今年我國大中城市房價泡沫程度偏大，部分城市房價泡沫程度過大。

綠皮書通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析發現，普通商品住房平均房價泡沫為29.5%，其中有7個城市泡沫成分占實際價格比例在50%以上，11個城市泡沫成分占實際價格比例在30%-50%之間，8個城市泡沫成分占實際價格比例在10%-30%，9個城市泡沫成分占實際價格比例在10%以內。

綠皮書顯示，泡沫指數最高的前7個城市分別是，福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。這些城市的泡沫成分均占實際價格比例的50%以上。

泡沫較高，泡沫成分占實際價格比例在30％-50％之間的城市有北京、深圳、武漢、長春、寧波、哈爾濱、大連、貴陽、上海、鄭州、成都。

存在一定的泡沫，泡沫成分占實際價格比例在10％以上30％以下的城市有南昌、濟南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長沙。

泡沫較低，泡沫成分占實際價格比例在10％以內的城市有南京、重慶、太原、呼和浩特、沈陽、廈門、海口、銀川、烏魯木齊。

住宅價格泡沫指數代表實際房價中價格泡沫所占的比例。泡沫指數越大，說明該城市房價中的泡沫成分越大。綠皮書指出，房價泡沫指數的預測不可避免地要受到數據準確性的干擾，而且由于部分城市數據特別是房價數據不完全準確，房價泡沫指數仍有被夸大或縮小的可能，因此不能僅依據房價泡沫大小去進一步推斷房價的走向。

專家介紹，按照房價與收入的關系及家庭負債破產風險性考慮，房價收入比保持在3-6較為合適，最高不宜超過7。這一平均數值相比房價上漲過快的大中城市而言，是“小巫見大巫”，諸如北京、上海等大城市房價收入比都已經達到20以上。

此外，綠皮書還顯示，今年上半年，在全國35個大中城市中，北京的住房支付能力指數最低，但住房市場監管指數居首。

住房支付能力指數反映的是城鎮居民家庭購買存量住房的能力。為反映2009年以來住房支付能力的變動，綠皮書測算了2009年第一季度至第二季度35個大中城市的住房支付能力指數。結果顯示，我國絕大多數城市住房支付能力指數下降。

綠皮書顯示，與2009年第一季度相比，2010年第一季度全國35個大中城市中住房支付能力指數下降的城市有33個，只有石家莊和昆明的住房支付能力指數略有上升。住房支付能力最弱的城市依次是北京、深圳、海口、上海和杭州；到2010年第二季度，與2010年第一季度相比，有31個城市的住房支付能力指數進一步下降，住房支付能力指數很弱的城市從8個上升到了17個，其中住房支付能力最弱的城市依次是北京、杭州、寧波、海口、上海、廈門。

以深圳為例，根據綠皮書，其樓市泡沫為48.5%。深圳市民表示，高漲的房價令老百姓不吃不喝十年也買不起商品房。據悉，深圳80%的市民平均居住面積不足10平方米，而90%的普通市民沒有能力購買商品房。

深圳市房地產研究中心主任王鋒曾表示，深圳房價過快上漲，中低收入市民買不起房，一個重要因素是保障房在市場上的比重嚴重偏低。

據統計，深圳現有住房存量約4億平方米，其中，城中村私房占42%，三十年來保障房建設數量的總和約2600萬平方米，僅占整個市場的6.3%。這和深圳經濟快速發展、人口急劇膨脹的現實很不匹配，住房結構明顯不合理。

業內人士認為，解決住房問題的根本之道在于實現住房結構合理化，關鍵舉措是堅持樓市宏觀調控政策，同時，應積極落實公共住房政策，快建多建保障房。據了解，未來五年，深圳需建設保障房26.2萬套，到2040年，深圳保障房在整個住宅市場上的比重，要從目前的6.3%上升到50%。（作者：胡嘉莉）