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活動標題

《中國住房發(fā)展報告（2014-2015）》發(fā)布暨經(jīng)濟新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會

活動描述

由中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告（2014-2015）》發(fā)布暨“經(jīng)濟新常態(tài)下的中國住房發(fā)展”研討會，定于2014年12月26日上午9點，在中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院學術(shù)報告廳舉行。中國網(wǎng)現(xiàn)場直播，敬請關(guān)注！

文字內(nèi)容：

倪鵬飛:
今天的住房綠皮書，《中國住房發(fā)展報告2014-2015》發(fā)布會是由我們中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院社科文獻出版社、中國社科院城市與競爭力研究中心三家聯(lián)合主辦，這樣的會議已經(jīng)舉行了好多次，今天有個特點，沒有請專家出席，這是我根據(jù)過去的發(fā)布會的經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)記者最關(guān)注的還是報告的內(nèi)容，包括觀點。為了留出充分的時間讓課題組成員把成果給大家作介紹，所以今天咱們主要是請媒體和課題組成員來。今天我們榮幸地請到了社科文獻出版社的社長謝壽光，他是我們中國皮書的創(chuàng)始人，過去經(jīng)常參加皮書的會議，現(xiàn)在參加會議很少了，這也顯示了住房發(fā)展報告在他心目中的地位。今天還請到財經(jīng)院院長、學部委員高廣春教授，他也是今天撥冗參加會議，他在其他地方有個重要的會議。

今天報名參加的媒體有45家，可見這個報告受到關(guān)注的程度，有人民日報、人民網(wǎng)、光明日報、新華社、新華視頻、中新社、經(jīng)濟日報、中國青年報、北京晚報、北京日報、北京電視臺、中國國際廣播電臺、中國社科報、新華網(wǎng)、中國日報、法治日報、北京青年報、北京晨報、新京報、京華時報、經(jīng)濟參考報、21世紀經(jīng)濟觀察報、第一財經(jīng)、每日新聞中國經(jīng)濟導報、中國經(jīng)濟時報、中國經(jīng)營報、中國證券報、新京報、財經(jīng)報、搜狐、中國新聞網(wǎng)、北京商報、東方早報、中國網(wǎng)現(xiàn)場直播，另外也特別感謝中央電視臺每年都會來，今天是中國中央電視臺財經(jīng)頻道現(xiàn)場報道。

我們先請高院長做講話和致辭。

2014-12-26 09:00:32
高培勇:
作為主辦方，每次都要有個禮節(jié)性的發(fā)言。首先我代表財經(jīng)院歡迎并感謝大家參加我們今天的發(fā)布會。今天的發(fā)布會是例行發(fā)布會，每年我們都要發(fā)布中國住房發(fā)展報告。但是今年的發(fā)布會和以往的發(fā)布會有所不同，一個不同點是，我們剛剛搬入新的辦公地點，這是在我們自己的學術(shù)報告廳里，第一次舉行住房報告發(fā)布會。第二個不同點，我想大家注意了，住房發(fā)展報告下面的發(fā)布會有個副標題，叫做經(jīng)濟新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討。從今年5月份開始，新常態(tài)這三個字不斷地出現(xiàn)在我們的視野當中，到中央經(jīng)濟工作會議落下帷幕，我們看到新常態(tài)實際上已經(jīng)在官方語言當中正式使用。關(guān)于新常態(tài)有各種各樣的表述，中央經(jīng)濟工作會議也給了系統(tǒng)的闡釋，但是通過這些表述和系統(tǒng)的闡釋我們想抓住它的最核心的內(nèi)容，這個最核心的內(nèi)容究竟是什么？其實說一千道一萬，我們的理解就是一句話，向社會傳遞出這樣的一個信息，中國的經(jīng)濟發(fā)生了轉(zhuǎn)折性的變化。這種轉(zhuǎn)折性的變化也可以稱之為趨勢性變化，或者叫做階段性變化。在這種轉(zhuǎn)折性變化和階段性變化面前，我們需要改變我們傳統(tǒng)的觀察問題的角度，以至于一系列的方法，我想，這是中央想通過新常態(tài)這樣一個新的詞匯向我們傳遞的重要信息。

2014-12-26 09:10:17
高培勇:
這個道理其實很容易理解，這幾年來，起碼2012年以來，我們發(fā)現(xiàn)，中國經(jīng)濟形勢在發(fā)生變化，這種變化到什么程度呢？到我們操用以往的理念和方法難以清晰地解釋的地步。如果說我們能用原來的概念、原來的方法加以解釋，就沒有必要使用一個新的概念，這是我們看到的第一層次。然后，在經(jīng)濟形勢發(fā)生變化的條件下，我們對經(jīng)濟形勢的判斷，不管是國內(nèi)國際，都發(fā)生了變化。這種變化導致我們怎么辦呢？我們用一個新的概念，新常態(tài)，去加以解釋它、闡釋它，就是操用原有的概念難以解釋這種變化。緊跟著，由于形勢變了，我們對形勢的判斷發(fā)生了變化，圍繞著經(jīng)濟工作的方針政策，資源的配置格局都在發(fā)生變化。我們的住房實際上就是處在這樣一個轉(zhuǎn)折點上。

2014-12-26 09:12:14
高培勇:
實際上，報告的主要內(nèi)容就是在揭示這種變化，起碼在講，2014年，中國住房市場發(fā)展軌跡和全球的市場發(fā)展軌跡是不一樣的，這種不一樣就源于經(jīng)濟發(fā)展形勢的大背景的變化。所以，捕捉2014年圍繞著中國住房市場所發(fā)生的這些深刻的變化，從而給出我們的解釋和解讀，是我們這份報告的一個重要的出發(fā)點和落腳點，只有這樣才能預測2015年以至于未來一段時間中國住房市場發(fā)展前景，這是我們需要看到的。

2014-12-26 09:16:17
高培勇:
除此之外，還要看到的地方，在經(jīng)濟形勢特別是住房形勢發(fā)生重大變化的背景條件下，我們對于任何問題的觀察都要放在經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)這個大背景下加以定位。我們看到的住房市場發(fā)生的變化很多，但是這些變化站在哪個角度可以解讀，這是很關(guān)鍵的。你可以從不同的角度去解讀，但是有一點我們可以達成共識，把所有的這些變化放在經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的大平臺上定位的時候你會看到，這種轉(zhuǎn)折性的、趨勢性的、甚至階段性的變化，是和經(jīng)濟新常態(tài)的發(fā)展進程密切聯(lián)系在一起的，放在新常態(tài)背景下加以解讀，我們就可以得出與以往不同的更貼近實際的判斷。我們要提醒大家共同關(guān)注的，就是在經(jīng)濟發(fā)展進入轉(zhuǎn)折性變化的今天，我們需要啟動改革的思維，我們面對經(jīng)濟新常態(tài)，不是說簡單地適應(yīng)它就可以了，這個主動地適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)，實際上是主動地圍繞著新常態(tài)進行適應(yīng)性的改革，這“適應(yīng)”二字不是你習慣它就行，習慣看它、懂它就行，而是要主動地進行改革。所以，以此來審視2014年并且展望2015年，我們一個很重要的就是看到了改革的前景。起碼大家已經(jīng)看到，在中央經(jīng)濟工作會議公報當中，基本上沒有提及住房方面的事情，但這并非說它不重要，而是因為這一屆政府對于住房市場的調(diào)控思路發(fā)生了根本性的變化，或者說正在經(jīng)歷著重要的改革，我們正在進入這個改革的進程，政府以怎樣的角度調(diào)控住房市場，都在進行變化。這三條是我們今天討論中國住房市場，并且展望未來住房市場發(fā)展前景需要注意的地方。

2014-12-26 09:17:35
高培勇:
非常感謝謝壽光一直以來的幫助和支持，他雖然參加別的發(fā)布會的機會少了，但是我的印象當中，凡是我們財經(jīng)院的發(fā)布會他都參加的，不僅僅是住房發(fā)展報告的發(fā)布會。也特別感謝各位記者，作為國家財經(jīng)領(lǐng)域的學術(shù)型智庫，我們一直在兩條戰(zhàn)線同時作戰(zhàn)，一條戰(zhàn)線是研究，是生產(chǎn)出成果，另外一條戰(zhàn)線是傳播，傳播我們的成果，好酒也怕巷子深，沒有各位媒體朋友給我們搭建的傳播平臺，我們想把我們的思想付諸于實踐也是困難的。所以我們大家一起努力，把我們的研究和傳播搞得更好，謝謝大家。

2014-12-26 09:20:27
倪鵬飛:
感謝高院長，作為一名經(jīng)濟學家，對當前新常態(tài)中國經(jīng)濟的重要思考，同時也感謝他對這個報告的精彩點評，更感謝他作為中國社科院財經(jīng)院的院長，向諸位媒體的朋友所作的致意，希望諸位媒體繼續(xù)長期關(guān)注支持中國社科院財經(jīng)院所有的研究成果的發(fā)表和發(fā)布。

現(xiàn)在我們有請社會科學文獻出版社社長、皮書創(chuàng)始人謝壽光先生致辭。

2014-12-26 09:21:19
謝壽光:
尊敬的培勇院長、冬紅副院長，尊敬的主持人，各位新聞界的朋友，大家早上好。今天是一個特別具有現(xiàn)代意義會議的發(fā)布會的場合，我會進一步和我的傳播團隊，和你們做更深的合作。

2014-12-26 09:21:36
謝壽光:
我首先向2014-2015住房綠皮書的正式發(fā)布，向以倪鵬飛主編為首的研發(fā)團隊表示衷心的祝賀，向財經(jīng)戰(zhàn)略研究院的主要領(lǐng)導以及廣大媒體，對這部綠皮書的研創(chuàng)給予的全力支持表示衷心感謝。住房綠皮書在我們皮書系列中不是最早的，但是它是最有自身鮮明特色的，所以今天倪博士策劃的這個發(fā)布會和經(jīng)濟新常態(tài)作為研討和報告，揉和在一起，有他很深的考慮。

我們皮書系列里還有一個房地產(chǎn)藍皮書，每年都在5月份左右發(fā)布，它更側(cè)重的是房地產(chǎn)自身的運行層面，而住房綠皮書當時倪博士要研創(chuàng)的時候，我們是反復考慮過的，經(jīng)過那么多年，更側(cè)重的是中國經(jīng)濟的宏觀層面。這里頭無論是關(guān)于整個中國宏觀經(jīng)濟的運行，房地產(chǎn)本身作為一個主要的支柱，一種主要的衡量指標，是對整個中國經(jīng)濟的把握有直接關(guān)系的。

我還看到，在這部綠皮書里面，把世界經(jīng)濟的狀況，包括當下的整合在一起，作為一個視角來考慮，對于理解當下中國經(jīng)濟的運行和變化，應(yīng)當說是個很重要的視角。也正因為如此，這部綠皮書從發(fā)布起就引起社會公眾、政策層面以及學術(shù)界的廣泛關(guān)注。

正是因為這樣，當年國家社科基金的重大招標項目都落到倪鵬飛博士為首的研發(fā)團隊上。所以我想，這部綠皮書和我們其他類型的皮數(shù)應(yīng)當說有它自己最鮮明的特色，選擇的發(fā)布時機，也正是在歲末年初個時機，每年基本上都在這個時間，正是高度關(guān)注年度經(jīng)濟的整個布局和盤點總結(jié)的事情，所以它不光是對我們的作為智庫產(chǎn)品，所以它恰逢其時，而且對媒體來說，可報道、可以轉(zhuǎn)換的點就非常多，也是支撐這方面的一個特色。

2014-12-26 09:24:52
謝壽光:
倪鵬飛博士是和我們長期合作的伙伴，這些年來，他的團隊以及我們整個財經(jīng)戰(zhàn)略研究院在培勇院長的領(lǐng)導下，所創(chuàng)作的大量的智庫性產(chǎn)品和學術(shù)產(chǎn)品，基本上都是在我這個出版社出版的。所以借著這個機會，又是一年年底，我代表社會科學文獻出版社，向財經(jīng)戰(zhàn)略研究院，向高廣春院長、倪鵬飛博士表示衷心的感謝！也祝這部最新出爐的住房綠皮書順利發(fā)布，產(chǎn)生重大的影響，對中國新常態(tài)之下的中國經(jīng)濟的運行，乃至全面深化改革，真正發(fā)揮它作為一部非常有鮮明特色的智庫報告的作用。祝鵬飛博士這個團隊有更多的成果，服務(wù)于這個社會，謝謝大家。

2014-12-26 09:27:20
倪鵬飛:
非常感謝謝社長，作為一個學者，對學術(shù)研究和報告做出了積極的評價，也感謝他作為一個出版人員，對這個報告的來龍去脈，并且整個皮書的來龍去脈做了介紹，這是非常動人的故事、生動的傳奇，將在我們學術(shù)研究和出版史上留下非常好的佳話。

現(xiàn)在我們進入發(fā)布環(huán)節(jié)，首先我對這個報告做一個簡單的介紹，然后幾位主要的創(chuàng)作人員對報告進行分別的介紹。

2014-12-26 09:28:10
倪鵬飛:
我想講五個方面的問題：

第一，2014年形勢判斷。2014年的基本判斷是，住房市場經(jīng)歷了逐步加深的三重調(diào)整，這個大家可能都清楚，實際上這個調(diào)整從2013年就已經(jīng)隱現(xiàn)了，2014一季度就進入了實質(zhì)性調(diào)整狀態(tài)。到了第三季度，進入了全面調(diào)整。這次調(diào)整有這么幾個特點：一是在性質(zhì)上，一次性由正轉(zhuǎn)負，1、2月份的數(shù)據(jù)，一下子很高的正的位置轉(zhuǎn)成負的增長。規(guī)模上是逐步下行，程度上是逐步加深，范圍是逐步擴大，由正轉(zhuǎn)負的層次逐漸在增加。這是在新的宏觀經(jīng)濟背景下，住房市場發(fā)展處在關(guān)鍵階段，各方主題通過市場相互博弈，進行了一次自發(fā)的調(diào)整。大家從這個圖上，銷售面積、銷售額和價格增幅可以看出，從2014年一季度，不僅銷售量下降，而且銷售額的下降幅度大于銷售面積的幅度，意味著整體價格已經(jīng)開始下跌了，這是在2014年1、2月份出現(xiàn)的情況。

2014-12-26 09:28:46
倪鵬飛:
（圖）這是顯示逐漸擴大的，70個大中城市的同比、環(huán)比，到了9月份實現(xiàn)了全面的下跌。

這次出現(xiàn)調(diào)整的背景，我們做了一個梳理，有四個方面的背景使得調(diào)整出現(xiàn)了。一是中國經(jīng)濟步入“新常態(tài)”，最集中的表現(xiàn)是中國經(jīng)濟的增長從原來的8%以上直接下降到7%以上的狀態(tài)。二是保障房的建設(shè)取得實質(zhì)性進展，我們保障房推出是2008年開始的，2008-2013年，我們建了并且銷售出去1400萬套，解決了3000萬的家庭，1.2億人口住房，大大改變了原來“夾心層”問題以及全面供需狀況的問題。三是十八大和十八屆三中全會以后，新一屆中央政府全面深化改革，同時治理經(jīng)濟的理念發(fā)生了重大的變化，我們要市場發(fā)揮決定性作用，不再對一些方面進行過度干預。四是國際經(jīng)濟有了新的變化，國際經(jīng)濟雖然沒有完全走出衰退的陰影，但是形勢正在好轉(zhuǎn)，并且一些主要發(fā)達國家的經(jīng)濟形勢明顯改善，它的宏觀政策特別是貨幣政策就有所改變。全球的房地產(chǎn)形勢，特別是一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)形勢發(fā)生了變化，形勢在明顯好轉(zhuǎn)，房價在明顯上漲。

2014-12-26 09:30:40
倪鵬飛:
基于前面這些背景，我們認為，這次調(diào)整是三期調(diào)整的重合，并且標志著一個新的時代的到來，從住房的賣方市場進入了買方市場。這三期重合，第一期是長期走勢的調(diào)整。原來住房一直處在緊張短缺的狀態(tài)，主要是人口結(jié)構(gòu)、需求方面的原因，從勞動人口、從結(jié)婚年齡階段的人口、從城鎮(zhèn)化的人口，這幾個方面過去二十多年都是處在增長或者快速增長的階段，但是到了2013年，都發(fā)生了很大的變化，而供給恰恰在2013年的時候，城鎮(zhèn)人均住房面積達到了33平米，也就是說人均基本達到了一套，并且住房潛在供給還在大量增加，因此供求格局發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，從原來的買方市場進入了賣方市場，這將意味著一個重大的調(diào)整了轉(zhuǎn)折。第二個是中期調(diào)整，國際上房地產(chǎn)周期十幾年都會經(jīng)歷一個周期，從中國的經(jīng)濟來看，從1978年到現(xiàn)在也是每十年都有一個周期，現(xiàn)在是中周期的調(diào)整。還有一個短期的調(diào)整。我們注意到，從1998年以后，中國房地產(chǎn)市場每三年左右都會有個周期性的波動，從2008年開始那些報告就可以看出，都用一兩年的形勢判斷，要么是春暖夏涼要么冬暖秋涼等等，都反映出了短期的調(diào)整態(tài)勢。現(xiàn)在也是，從短期來看，2014年短周期也是衰退的狀態(tài)。所以，這三期調(diào)整的重合，就使得這次的調(diào)整和其他調(diào)整有了很大的不同。這是我剛才說的那些觀點的證據(jù)，我們的人口從2010年是高峰，新增人口2500萬，從那以后開始下降。但是我們?nèi)司杖朐谠鲩L，這實際上是支撐了我們另外一個判斷，中國住房還是有剛需的。

2014-12-26 09:34:06
倪鵬飛:
（圖）這是我們根據(jù)人口結(jié)構(gòu)做的未來需求的曲線；這是反映出十年中國住房竣工率。短期周期我們用投資，反映出三年左右都會有個完整的周期波動。

剛才說的三期，最直接的原因我們做了一個分析，也可以分為三點，第一點是短期內(nèi)供過于求，這是導致這次調(diào)整的最基本的原因。關(guān)鍵原因是預期的改變，原來大家都認為房子短缺，房價一定還會漲，但是從2014年1月份開始，人們的預期在瞬間發(fā)生了重大調(diào)整，這與一些意見領(lǐng)袖和國內(nèi)外形勢有跟大的關(guān)系。這個預期導致金融機構(gòu)的信貸行為，它對開發(fā)信貸、抵押信貸、消費信貸適度的緊縮，導致了需求和供給同時都發(fā)生了變化，從這個表可以清楚地看出來。個人抵押貸款，今年1-9月份是負增長4.9%，但是去年是正增長33%，這是冰火兩重天，這與需求主體自身需求下降有關(guān)，更重要的是金融機構(gòu)信心不足，導致了信貸的變化。

2014-12-26 09:38:14
倪鵬飛:
第二，問題分析。主要是突出兩個，一個是結(jié)構(gòu)性問題突出，局部性風險增大。我把它分成幾個，一個是住房市場。我們注意到，住房市場是潛在性的供給嚴重過剩，結(jié)構(gòu)性失衡突出。剛才我們說轉(zhuǎn)折是強調(diào)的相對過剩、短期過剩，這其實是一個問題，但是它不是主要的問題。我們通過市場的辦法調(diào)整一下，供給減少一下，需求再消化一下，短期過剩就解決了，所以短期過剩不是問題。我現(xiàn)在要強調(diào)的是潛在的供給過剩是非常嚴重。最近幾年，尤其是2011年開始，我們這幾年住房的竣工都在20億平米的水平，實際上我們最大需要的也是12億平米。并且還有一個嚴重的問題，我們開工的面積，從原來和竣工面積相差不大，現(xiàn)在達到60億，大大超過竣工面積，這意味著未來的供給嚴重過剩，而且也反映了很多問題，現(xiàn)在我們說的爛尾樓等等方面的問題，都反映在施工面積大幅增加。

2014-12-26 09:39:14
倪鵬飛:
第二個是區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡，現(xiàn)在一二線城市相對過剩，還有增長的余地。但是三、四線城市，已經(jīng)是絕對過剩，長期過剩了。第三是階層性的結(jié)構(gòu)失衡，富裕階層、高收入階層有兩到三套住房，但是還有一些流動人口或者農(nóng)民工住房還存在很大的問題。

從金融方面來看，也是結(jié)構(gòu)性失衡加劇、風險加大。一是表現(xiàn)在房地產(chǎn)融資占全社會融資的比重不但沒有下降，反而在上升。房地產(chǎn)信貸融資集中過高，個人抵押貸款規(guī)模巨大，這就會帶來潛藏著很大的風險。現(xiàn)在我們要資產(chǎn)證券化，但是資產(chǎn)證券化受到很多的約束，在信托方面，高成本、經(jīng)濟下行和信托人的債券剛性兌付。最后一點就是我們過去也一直強調(diào)的，銷售不當、資金緊張、融資高成本，使開發(fā)企業(yè)面臨資金鏈斷裂和違約風險加大。我們的住房風險不在銷售環(huán)節(jié)，而是在開發(fā)環(huán)節(jié)。價格在上升，銷售量在下跌，這是我們今年非常大的特點。按說，供大于求了，價格應(yīng)該下降了，銷售量和價格都在下降，這里面預示著很大的風險，土地價格在上升意味著什么？意味著房價是什么樣的形勢，但是房價又不可能上漲，這里面有巨大的風險。

2014-12-26 09:42:25
倪鵬飛:
宏觀經(jīng)濟下行壓力加大，結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長有沖突。我研究中國經(jīng)濟的形勢，非常像一戰(zhàn)之前世界經(jīng)濟的形勢，處在產(chǎn)能過剩、需求不足、物價下跌、失業(yè)率上升，有些企業(yè)破產(chǎn)的狀態(tài)之下，我們在結(jié)構(gòu)方面，體制改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長的矛盾方面也是值得重視。

再一個是宏觀政策面臨著兩難的原則，政策引導預期遭遇挑戰(zhàn)，貨幣政策難以有效的傳導到實體經(jīng)濟，尤其是中小企業(yè)。經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)下行導致政府收入減少，但支出要增加。政府宏觀政策對社會預期有效的引導面臨著挑戰(zhàn)，過去十多年，從1998年開始，雖然這個調(diào)控效果不大，但是中央的政策在社會的回應(yīng)還是非常好的，也就是說大家對政府的政策是非常買賬的，它能夠很好地引導預期。我們一旦出臺一個相對緊縮的政策，馬上市場就會有反映，但是現(xiàn)在新的狀態(tài)下可能就受到挑戰(zhàn)了。我們最近出臺了幾個穩(wěn)定住房消費的政策，就沒有得到很好的回應(yīng)，我想這是一個非常非常重大的調(diào)整。

2014-12-26 09:50:12
倪鵬飛:
這是我們剛才說的一些證據(jù)，這反映出地區(qū)間的結(jié)構(gòu)性問題，從房價能夠反映出來。

第三，今年對宏觀經(jīng)濟、對房地產(chǎn)有什么影響。有利影響是長期可持續(xù)發(fā)展，不利的影響是短期內(nèi)增加了增長的壓力和風險。

有利影響，促進未來住房市場健康發(fā)展，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整。本輪調(diào)整是住房市場自發(fā)調(diào)整，是前期過度高漲后的周期性衰退和調(diào)整，具有必然性和合理性，調(diào)整總體上比較溫和、風險可控，無論對房地產(chǎn)、宏觀經(jīng)濟和社會民生都具有一定的積極意義。一是有利于實現(xiàn)住房市場的供求平衡，調(diào)整最終能夠?qū)崿F(xiàn)再平衡，所以調(diào)整是非常必要的，調(diào)整也是有利的。二是有利居民通過市場解決住房問題。過去我們說居民買不起房，市場不能解決，現(xiàn)在供過于求了，住房價格不能再上漲了。居民的收入在提升，支付能力可能就會增加，有利于居民通過市場來解決。第三個是通過危機和衰退有利于淘汰落后的房體，優(yōu)化資源配置，提高經(jīng)濟效益。第四個有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，過去大家都認為房地產(chǎn)是一個堡壘行業(yè)，各個行業(yè)都去搞房地產(chǎn)，大家都在搞房地產(chǎn)，都在投房，現(xiàn)在房地產(chǎn)形勢發(fā)生變化了，可能投資和創(chuàng)業(yè)都會發(fā)生調(diào)整，事實上現(xiàn)在已經(jīng)開始了調(diào)整。媒體注意到，一些房地產(chǎn)領(lǐng)域的精英人士都調(diào)整到其他行業(yè)去了，投資也有變化了，還有房地產(chǎn)企業(yè)，還有其他企業(yè)對房地產(chǎn)投資也有適當?shù)母淖儭Ｎ迨怯欣诖龠M居民自主創(chuàng)業(yè)。雖然過去房地產(chǎn)熱帶來一些問題，但是許多人在熱的過程中解決了住房問題，實際上就有了資產(chǎn)，有了資產(chǎn)就為他下一步用這個資產(chǎn)進行抵押、創(chuàng)業(yè)帶來了很好的調(diào)整。所以從這個角度來說，前期房地產(chǎn)的發(fā)展阻礙了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、阻礙了創(chuàng)業(yè)，但是現(xiàn)在也有利于居民去創(chuàng)業(yè)，去投資。

2014-12-26 09:51:25
倪鵬飛:
不利的影響是拖累了短期經(jīng)濟增長，增加了系統(tǒng)性金融風險。一是減低了經(jīng)濟增長。初步測算，2014年房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟增長直接貢獻是0.48個百分點，比2013年對經(jīng)濟增長的直接貢獻下降了0.35個百分點。可以這樣判斷，2014年宏觀經(jīng)濟增長下降的主要原因，或者主要的貢獻是房地產(chǎn)投資的下降導致的。三季度看，7.4和7.7，這中間是0.3，房地產(chǎn)直接的貢獻就是0.3的，再加上間接貢獻，當然由于這個原因，中央采取了一些刺激措施，還是保持在7.7，但是總的來說，房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的影響是非常大的，也減低了就業(yè)，因為房地產(chǎn)是相關(guān)性很長的產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)性很大的產(chǎn)業(yè)，它的投資下降影響了就業(yè)。影響了政府投入，增加了系統(tǒng)性的風險。

2014-12-26 09:54:17
倪鵬飛:
第四，對未來的預測。2015年住房市場將呈現(xiàn)雙重分化的趨勢。在四大背景、三期重合以及買方市場到來的階段，我們認為，本次住房調(diào)整與之前相比，調(diào)整的時間會更長，速度會更慢，程度會更深，未來住房市場將進入減速的常態(tài)。當然不同的層面上，有兩個分化，首先是一線二線城市和三、四線城市的分化調(diào)整，一二線城市需求比較旺，消化比較快，調(diào)整的時間比較短。三、四線城市需求比較弱，供給比較多，消化比較慢，時間比較長，是這樣的分化。二是短期調(diào)整和長期調(diào)整的分化。短期調(diào)整按照過去的經(jīng)驗看，只要是貨幣資金一松，短期調(diào)整就會回升。現(xiàn)在我們又出現(xiàn)這種狀況，所以我們認為，短期出現(xiàn)回暖，短期的調(diào)整是有的。長期的調(diào)整，剛才說了，中期和長期，程度更深，需要很長的一段時間，疊加在一起，有升的因素也有降的因素。

所以我們總的判斷，這次的調(diào)整應(yīng)該是L形的調(diào)整，從原來很高下降下來，在緩步的上升，并且也不會上升到原來那樣的程度。這有點像全球金融危機之后的全球經(jīng)濟增長的發(fā)展態(tài)勢，這是我們非常重大的一個判斷。中國房地產(chǎn)市場未來是個L形的調(diào)整，到2015年的時候，在雙重分化的狀態(tài)下，這個調(diào)整難以走出衰退的態(tài)勢，整體呈現(xiàn)出乏力的態(tài)勢，當然我剛才說了，一、二線城市，特別是一線城市，它的調(diào)整、它的回暖在2015年部分城市有可能會實現(xiàn)。

2014-12-26 09:55:14
倪鵬飛:
具體的原因不展開說了，有很多，既有正面的積極的原因，也有消極的原因。積極的是庫存大，短期內(nèi)難以消化，市場預期難以改變。還有全球經(jīng)濟和全球住房市場對調(diào)整有壓力。積極的有兩個因素，一個是主動的因素，就是居民收入的增長和城市化的推進，剛需還會繼續(xù)。有兩個主觀的因素，就是如果我們宏觀經(jīng)濟下滑較為嚴重的話，中央會采取一些措施，使得房地產(chǎn)不能降得太低。這五個因素綜合在一起，就是我們剛才所判斷的形勢。

（圖）我們列了一個表，是大膽的預測，根據(jù)學術(shù)研究，預測都不是特別的準確，但是我們說也要有個預測。

2014-12-26 09:56:48
倪鵬飛:
第五，一個政策建議，引導市場預期，穩(wěn)定住房消費。很多媒體和專家都說了，現(xiàn)在經(jīng)濟進入新常態(tài)，要交給市場來決定，政府就不用管了，甚至解讀說中央經(jīng)濟工作會議公報中就沒有講到房地產(chǎn)調(diào)控問題。我想告訴大家，雖然公報里沒有點到住房調(diào)控問題，但事實上中央高度關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展和變化的，這個高度關(guān)注也是非常正確的，我們說十八屆三中全會講到關(guān)于調(diào)節(jié)經(jīng)濟的問題，市場發(fā)揮決定性作用，但是政府認識這個規(guī)律，發(fā)揮更好的引導作用，我們這個團隊剛從日本調(diào)研回來，日本的教訓是非常深刻，政府在宏觀決策方面，沒有正確精準地決策，所以導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)崩盤，出現(xiàn)重大問題，進而導致宏觀經(jīng)濟失去了二十年。越是在這個關(guān)鍵的時候，越是在預期不明確、不確定的狀態(tài)下，在這個轉(zhuǎn)折的狀態(tài)下，中央政府作為宏觀調(diào)控政策，不僅要高度關(guān)注、高度跟蹤，而且要精準、要正確，才有可能把泡沫有個很好的吸收，把良好的信心樹立起來，使得住房市場能夠走上健康發(fā)展道路，進而使整個宏觀經(jīng)濟實現(xiàn)健康發(fā)展。

2014-12-26 09:59:50
倪鵬飛:
我提幾個建議：第一，完善政府調(diào)控住房市場的政策辦法。我們建議建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的預警機制，在區(qū)間調(diào)控什么狀態(tài)下政府采取什么措施，包括采取不用管，讓市場來辦，這是處在綠燈區(qū)。在黃燈區(qū)要采取逆周期的調(diào)整措施，紅燈區(qū)要采取行政措施。第二，取消若干行政性管制措施，讓市場在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用。過剩了，市場價格一下跌，可能開發(fā)商就不再增加了，停一段時間就消化了，所以非常有必要。第三，采取必要的刺激政策，以穩(wěn)定住房消費。這是在當前的階段，宏觀經(jīng)濟政策一直是逆周期的，過去它在上漲的時候，我們采取抑制的辦法，現(xiàn)在處在衰退的狀態(tài)下，我們當然要采取刺激的辦法。至于刺激到什么程度和怎么刺激，就要根據(jù)宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)形勢的發(fā)展，我們采取必要的措施。最重要的是，合理引導市場預期。剛才我說了，預期現(xiàn)在是個最關(guān)鍵的問題，非常非常關(guān)鍵的問題，之所以出現(xiàn)重大的問題，過去他們太樂觀了，現(xiàn)在又太悲觀了，我們千萬不能走他那個路子，政府在這個過程中，既要在政策上很好的政策，又要在預期上有很好地引導。

2014-12-26 10:01:26
倪鵬飛:
加快改革，為市場發(fā)揮決定性的調(diào)節(jié)作用創(chuàng)造環(huán)境。市場不完善，真正發(fā)揮作用的時候，就發(fā)揮錯誤的作用了，所以要發(fā)揮市場的作用，就必須加快改革，使住房基礎(chǔ)制度完善。一是保障制度要完善，共有產(chǎn)權(quán)住房制度。二是啟動不動產(chǎn)登記，完善房地產(chǎn)稅收制度，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)造條件。三是改革集體土地轉(zhuǎn)換國有的制度，改善完善土地的儲備交易、收益分配等制度。四是建立新的住房財政制度。五是完善住房金融制度體系。首先，中央政府新建或改造國家開發(fā)銀行，建立國家住房發(fā)展銀行。其次，改革公積金制度，建立中國公積金儲蓄銀行集團，構(gòu)建統(tǒng)一的、全國性的住房公積金管理和運作的平臺。第三是推行住房抵押貸款制度，建立住房抵押貸款二級市場。再一個，在租賃市場也要有大的動作，要建立房地產(chǎn)承租人保護和承租者市民待遇的保護。

2014-12-26 10:02:50
倪鵬飛:
培育新的增長點，發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的促進作用。我們必須清醒地認識到住房對整個宏觀經(jīng)濟的增長不可能再像過去那樣大的貢獻了，因為房地產(chǎn)進入了這樣一個階段。但是，從整個大的房地產(chǎn)來說，還有貢獻經(jīng)濟增長的空間，一個是保障房要加快，二是隨著中國收入提高，消費結(jié)構(gòu)的變化，旅游、文化、養(yǎng)生、產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)都在迅速的發(fā)展，帶來了旅游、文化、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、體育等相關(guān)地產(chǎn)要進入快速的發(fā)展期。政府適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)的變化，采取措施，促進相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)在改變一切，那么對房地產(chǎn)也是一個改變，也在和房地產(chǎn)融合，所以我們要用互聯(lián)網(wǎng)改造房地產(chǎn)業(yè)，通過互聯(lián)網(wǎng)促進房地產(chǎn)的融資、開發(fā)、消費、服務(wù)，來帶動經(jīng)濟增長。

我就給大家介紹這么多。

下面請鄒琳華介紹住房市場的情況。

2014-12-26 10:04:34
鄒琳華:
各位領(lǐng)導，同事和新聞媒體的朋友，上午好。在此我向大家簡要介紹一下全國住房市場形勢的分析與預測。

我的介紹主要分為以下四個部分，第一部分是2014年概況，第二部分是當前住房市場存在的問題，第三部分是對2015年市場形勢的判斷，最后是政策建議。

首先是2014年概況。我們概括為投資投機全面退潮，商品住宅首現(xiàn)過剩。當前的住房市場有很大的比例是由住房投資投機來支撐，但是隨著投資投機退出市場，商品住宅過剩的現(xiàn)象第一次比較清晰地展現(xiàn)在大家的面前。具體來講，從房價來看，大中城市的房價由全線上漲到普遍下跌，截至到2014年11月，70個大中城市里面有67個城市是環(huán)比下跌的，只有3個城市維持持平狀態(tài)，沒有城市是環(huán)比上漲的。從同比來講，到2014年11月，70個大中城市有68個大中城市同比下跌，也就是說都低于去年最高值，只有兩個城市房價仍然比去年高。而在去年年底，幾乎所有的城市房價都是上漲的。

2014-12-26 10:05:16
鄒琳華:
隨著商品住宅進入過剩階段，成交量萎縮庫存水平攀升。具體表現(xiàn)為，商品銷售面積和銷售額都出現(xiàn)了比較大的負增長，雖然說10月份政府密集地出臺了一系列救市政策，使市場出現(xiàn)一個小的反彈，但總體銷售面積和銷售額都是負增長的態(tài)勢。具體表現(xiàn)為待售面積也出現(xiàn)持續(xù)增長的局面。

同住房開發(fā)投資來講，開發(fā)投資增速下滑也是比較明顯的，這個反映了開發(fā)商的信心下滑。住宅開發(fā)投資，由去年高點接近20%的增長降到10%左右，而新開工面積是負增長的局面，土地購置面積也是負增長的，成交價款也接近于負增長。雖然說地價的下滑沒有過剩面積下滑快，但是這里面有個不同是產(chǎn)品的因素，在土地市場蕭條的情況下，地方政府只好把更好的土地拿出來賣，使得下滑從數(shù)據(jù)上看沒有那么明顯。

2014-12-26 10:06:57
鄒琳華:
從資金來源來講，開發(fā)企業(yè)資金來源增速明顯下降，其中一些比較重要的數(shù)據(jù)，個人按揭貸款也是負增長的態(tài)勢。

租賃市場熱度下降，房租漲速明顯下滑，租金指數(shù)已經(jīng)低于CPI的指數(shù)，比物價漲得還是更慢一些。

宏觀政策出現(xiàn)了明顯的拐點，限購限貸相繼退出。以前限購城市除了北上廣深和三亞仍然在堅守之外，其他的城市都已經(jīng)放寬了這個限購政策，針對于二套和二套以上住房的貸款限制也大幅度放松，只要接近貸款，二套房就可以享受首套房的政策，而三、四套房的貸款的政策性建設(shè)也沒有，由銀行根據(jù)風險自己來確定。

這個宏觀政策的及時轉(zhuǎn)變，對于緩解市場的恐慌，避免房價急劇硬著陸，起到了積極的作用，同時市場也出現(xiàn)了一定的好轉(zhuǎn)，但是沒有一個根本性的轉(zhuǎn)變。

2014-12-26 10:08:07
鄒琳華:
關(guān)于當前住房市場存在的問題，主要概括為住房相對過剩時代將提前到來，而三位一體的房地產(chǎn)開發(fā)模式將面臨挑戰(zhàn)。首先，在當前三位一體的開發(fā)模式下，商品住房的相對過剩時代必將提前到來。何為三位一體的開發(fā)模式呢？就是地方政府賣地，銀行貸款，開發(fā)商購地貸款開發(fā)住房，形成一個利益共同體。在這個利益共同體的合作下，商品住房必將呈現(xiàn)出快速無限擴張供給的趨勢，因為地方政府如果不大量賣地，就可能面臨財政破產(chǎn)，而銀行不為房地產(chǎn)提供貸款，就可能把自己套牢。開發(fā)商也是通過商品房的預售和滾動式開發(fā)，使它的住房開發(fā)量呈現(xiàn)幾何式增長的態(tài)勢。從供給方來講，供給的擴張速度是非常快的。從需求方面來講，三位一體的開發(fā)模式下，三方合作有個比較便利的抬高房價的條件，必然造成房價不斷提高，一方面房價很高，另外一方面商品房的供給量又無限擴大，住房相對過剩時代必將會提前到來，而不一定要等到城市化的拐點出現(xiàn)。

2014-12-26 10:10:59
鄒琳華:
當前三位一體的商品房開發(fā)模式不能滿足精細化住房需求，改善性需求難以全面啟動。前一段時間，隨著住房市場的低迷，大家都在考慮改善性的需求，也就是說改善性需求會不會成為市場新的接力或者引導的力量。但是按目前的商品房開發(fā)模式來講，改善性需求是難以啟動的，因為當前商品房產(chǎn)品具有高度的同質(zhì)性，而且品質(zhì)越來越低，因為越蓋越遠，而且配套越來越差，既不能滿足上班的需求，也不能滿足基本的生活需要，最容易滿足的實際上就是住房投資投機者，發(fā)展到目前這種態(tài)勢下，蓋商品房主要是為投資投機者設(shè)計的，改善性的意義并不是很大，所以改善性需求難以全面啟動，就會存在很大的供求問題。

當前商品房需求主要靠投資投機支撐，而真實的庫存積壓與住房空置狀況較為嚴重。以前我們都講供不應(yīng)求，但是隨著投資投機的退去，我們會發(fā)現(xiàn)真實的住房庫存狀況和空置狀況是非常嚴重的態(tài)勢。最近幾年蓋的房子雖然賣掉了，但是很大比例都在投資投機者手里，并不是滿足剛性需求的產(chǎn)品。

2014-12-26 10:11:57
鄒琳華:
關(guān)于2015年的走勢，我們總體概括為商品房價格軟著陸，開發(fā)商面臨大抉擇。主要分以下五個方面來說：第一，一、二線城市進入相對過剩階段，房價繼續(xù)下滑，限購政策有望全面退出。為什么說一、二線城市房價下滑呢？一是經(jīng)濟進入新常態(tài)，人們對經(jīng)濟增長的預期發(fā)生了變化，對房價的預期也做了調(diào)整，對以前房價非常樂觀的人已經(jīng)開始反思房價是不是能夠繼續(xù)上漲。從供給方面來講，潛在的供給量非常嚴重，而從需求方面來講，隨著金融市場的進一步改革，人們的投資渠道進一步增加，其實很多人可以有更多的渠道來投資，而不是投資到房地產(chǎn)上面，投資投機需求也是有退出的趨勢，投資投機需求退出而剛性需求有限、潛在的供給又很大，所以在未來一年，房價可能會繼續(xù)下滑，而快速反彈的力量并不具備。

第二，三、四線城市仍處于消化庫存階段，房價延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢。近幾年，三、四線城市房價仍然是調(diào)整階段，但是因為調(diào)整過一段時間，風險有一定的釋放，不會出現(xiàn)快速下挫的態(tài)勢。第三，中央和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實現(xiàn)軟著陸。各級政府這次對市場的轉(zhuǎn)折反應(yīng)是很快的，即使放開了限購和限貸，而且在金融方面有個比較大的寬松。但是在未來，還有一些政策可能會繼續(xù)推出，包括買房落戶口或者購買商品房來作為保障房，加大老齡區(qū)的拆遷力度，從而創(chuàng)造需求和減少供給，以及進一步降低二手房各種交易稅費等等刺激政策，這些刺激政策可以避免樓市的硬著陸、緩解市場恐慌起到一個積極的作用，從而使市場呈現(xiàn)軟著陸的態(tài)勢。但是由于經(jīng)濟基本面的變化和人們對房價預期的轉(zhuǎn)變，樓市也不會因為救市政策而出現(xiàn)大幅度反彈，主要是軟著陸的局面。

2014-12-26 10:25:02
鄒琳華:
第四，樓市以緩慢下行為主，整體崩盤的條件不具備。一般來講，樓市崩盤的話可能會需要以下幾個必要條件。首先，城市化呈現(xiàn)了拐點，人口流向出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，目前來講，我們城市化還沒有出現(xiàn)拐點，雖然說有一些大城市郊區(qū)化的趨向，但是中國作為發(fā)展不平衡大國，它的郊區(qū)化、大城市化和城鎮(zhèn)化是同時并進的，總體還沒有出現(xiàn)一邊倒的逆轉(zhuǎn)態(tài)勢。中國經(jīng)濟未來增長前景仍然是看好，雖然說我們進入一個經(jīng)濟增長的新常態(tài)，但是這個新常態(tài)不是進入衰退，也不是進入蕭條，它是一個增長方式的轉(zhuǎn)變，未來的前景是樂觀的，所以樓市還沒有整體崩盤的基礎(chǔ)。

第五，開發(fā)商面臨大抉擇，未來一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或者在市場中消失。我們商品房自有率很高，而住房潛在供給量也很高，也就是說目前開發(fā)商的產(chǎn)能存在很大的過剩的局面，在未來，要消化這些過剩的產(chǎn)能，就必然意味著大量開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或者退出房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商將面臨一個大的轉(zhuǎn)變，像當前股市暴漲的局勢也是開發(fā)商大抉擇的一部分，開發(fā)企業(yè)如果資金沒有必要在房地產(chǎn)投下去，就會轉(zhuǎn)向股市，立志于向一個金融控股公司這樣的轉(zhuǎn)型。

2014-12-26 10:25:42
鄒琳華:
這是2015年中國新建商品住房市場主要指標增速預計值，預計2015年它的銷售價格大概下降5%，而銷售面積降低12%，而住房開發(fā)投資大概增加10%左右。

關(guān)于未來的對策建議，我們的概括是，適應(yīng)需求形勢變化，重構(gòu)住房開發(fā)模式。首先我們要深化住房供給趨勢的改革，避免重走需求刺激的老路。以前慣性就是這樣，一旦樓市不景氣或者經(jīng)濟增長不景氣，我們就會對住房市場進行刺激，而刺激往往也會奏效，大家都去買房，經(jīng)濟平穩(wěn)著陸。但是目前的形勢可能有點不一樣，因為商品房的相對過剩形勢比較嚴重，另外一方面大家對住房市場的預期也出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，很多人不看好住房市場，從已有的刺激政策市場反應(yīng)來講，很多人進入了股市，而較少地流入樓市，這也反映了人心的向背。所以我們未來不應(yīng)該走需求刺激的老路，而進一步加大住房供給的過剩局面，而應(yīng)該深化供給機制的改革，創(chuàng)造出更多更好的產(chǎn)品，供消費者選擇，達到平穩(wěn)增長的目標。

2014-12-26 10:25:49
鄒琳華:
我們倡議全面放開城鎮(zhèn)自建房，釋放居民住房改善性需求。前面說住房改善性需求難以啟動，原因就是我們開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品高度同質(zhì)，并且品質(zhì)并不高，難以滿足當人們已經(jīng)有了一套房之后，要提高生活水平提出的精細化的住房要求。在這種局面下，我們應(yīng)當通過改革來釋放住房改善性需求。全面放開城鎮(zhèn)的居民自建房，允許居民自己購買國有土地，找人設(shè)計和建造住房居住。在當前的態(tài)勢下，雖然說中央政府沒有明文禁止城鎮(zhèn)居民自建房，但地方政府通過地方法規(guī)和地塊的規(guī)模，還有規(guī)劃限制，以及種種煩瑣的建設(shè)倒逼程序，使得城鎮(zhèn)居民沒有辦法自建住房。在未來，我們需要進一步改革保障居民自建住房的權(quán)利，并且從金融角度給予居民購地自建住房的金融支持，使城鎮(zhèn)居民能夠以較低成本獲得高水準的住房，從而真正實現(xiàn)住房改善的目標。

以上是我的簡要匯報，謝謝。

2014-12-26 10:27:11
高廣春:
大家上午好，我是負責房地產(chǎn)金融方面的內(nèi)容。

我的題目是新常態(tài)下房地產(chǎn)金融。

新常態(tài)下中國房地產(chǎn)金融的特點可以用兩個關(guān)鍵詞來概括，一個關(guān)鍵詞是“去化”，一個關(guān)鍵詞是“結(jié)構(gòu)化”。

我先講一下新常態(tài)下房地產(chǎn)趨勢問題。“去化”有三個內(nèi)容，一是放棄房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的定位。大家知道，2013年以來，國務(wù)院18號文將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，一直到現(xiàn)在。現(xiàn)在應(yīng)該是去掉這個地位的時候了。二是放棄土地財政，也就是說地方政府對土地的過度依賴。三是降低房地產(chǎn)對銀行信貸的過度依賴。

2014-12-26 10:27:56
高廣春:
結(jié)構(gòu)化也有三個內(nèi)容，一是房地產(chǎn)的民生導向，住房產(chǎn)業(yè)放棄了房地產(chǎn)GDP導向之后，轉(zhuǎn)向旨在滿足和改善國家公民的住房需求。二是以結(jié)構(gòu)金融即證券化的方式活化高達10萬億畝的住房抵押貸款。三是房地產(chǎn)直接融資化，提高房地產(chǎn)直接融資的比例。

結(jié)合這樣一個房地產(chǎn)的走勢，房地產(chǎn)金融的去化和結(jié)構(gòu)化的內(nèi)容有這樣幾個要點。去化指的是降低銀行信貸中過高的房貸權(quán)重。我們知道現(xiàn)在銀行的配置當中，房地產(chǎn)的比重接近40%，這還是公開統(tǒng)計的，實際統(tǒng)計可能要比這個高。二是降低信托資產(chǎn)中過高的房地產(chǎn)信托權(quán)重。結(jié)構(gòu)化的內(nèi)容，一是住房抵押貸款證券化，二是方面融資直接融資化比重提高，三是住房保障金融權(quán)重加大。

2014-12-26 10:30:04
高廣春:
結(jié)合這樣一個趨勢的判斷，我們看2014年以來中國房地產(chǎn)金融是否出現(xiàn)了這樣一個去化和結(jié)構(gòu)化的趨勢。

（圖）從規(guī)模上看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、按揭貸款，確實出現(xiàn)了同步走低的趨勢。結(jié)合中國的貨幣供應(yīng)量和金融機構(gòu)貸款的走勢，也是出現(xiàn)了同方向的下降。跟各項貸款走勢比較，也是出現(xiàn)了同方向的下降。從圖中可以看出，2014年以來，中國房地產(chǎn)金融配置增速的確出現(xiàn)了下降。

但是結(jié)構(gòu)來看，是不是也出現(xiàn)同樣的問題呢？這里有兩個圖，一是關(guān)于按揭貸款和住戶貸款的占比，從這個占比可以觀察住房按揭貸款在個人貸款當中比例的變化。判斷房地產(chǎn)開發(fā)貸款占銀行金融機構(gòu)的貸款占比情況，2014年和2013年相比還是略高一點，就是說房地產(chǎn)開發(fā)貸款的占比并沒有下降。

2014-12-26 10:32:09
高廣春:
其他一些指標，從行業(yè)貸款分布結(jié)構(gòu)看，相對于制造業(yè)等其他重要行業(yè)，房地產(chǎn)貸款仍然維持相對較高的信貸投放。表明房地產(chǎn)依然是多數(shù)金融機構(gòu)首選的行業(yè)。2014年，國開行成立了住宅金融事業(yè)部，由此看得出來，國家在住房保障金融方面做了一些推進，表明中國住房保障金融正在向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展。但是從數(shù)字上看得出來，關(guān)于保障房融資支持依然存在很大缺口。保障房建設(shè)出現(xiàn)很多的問題，比如說粗制濫造、虛假統(tǒng)計、挖坑工程等，這都住房保障金融資金缺口有關(guān)。

結(jié)構(gòu)金融的一個趨勢，2014年，無論是國務(wù)院還是央行、銀監(jiān)會多次提出住房貸款證券化的問題奧就是大家經(jīng)常理解的MBS其中的一個產(chǎn)品，就說明這個住房抵押貸款證券化在統(tǒng)計中來看是獲得認可的，但實際推進非常慢。

房地產(chǎn)資本市場融資無論是在規(guī)模還是權(quán)重上均有一定幅度的上升，但與信貸融資比較，占比仍然很低，不足10%。土地交易面積持續(xù)走低，但交易費用持續(xù)增長，說明什么呢？中國地方政府對土地財政的依賴還是我行我素，非常嚴重。

2014-12-26 10:33:05
高廣春:
以上這些指標我們可以得出一個結(jié)論，2014年，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的去化和結(jié)構(gòu)化趨勢不明顯，相反，一些指標相反趨勢加大，如按揭貸款占住戶帶看比重明顯上升，開發(fā)貸款占各項貸款比重也略有上升，說明去化和結(jié)構(gòu)化趨勢并沒有明顯地表現(xiàn)出來。

這樣的狀況反映什么問題呢？我們的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和增長領(lǐng)域新層次的一個問題，經(jīng)濟增長、銀行受益于房地產(chǎn)繁榮之間多年來形成的相互捆綁關(guān)系，這樣的關(guān)系要打破還是比較困難的。

建議：首先是方向問題，我們對新常態(tài)中國房地產(chǎn)金融的趨勢性的判斷，建議向這樣兩個方向努力，一是去規(guī)模，降低銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域過高的貸款投放。二是結(jié)構(gòu)化，結(jié)構(gòu)金融即資產(chǎn)證券化，重構(gòu)房地產(chǎn)融資配置結(jié)構(gòu)。保障性金融，為房地產(chǎn)民生導向轉(zhuǎn)型提供金融支持。直接金融，優(yōu)化房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。

2014-12-26 10:34:35
高廣春:
具體的策略：以國開行建立住房金融事業(yè)部為契機，進一步整合來自住房公積金和土地出讓金各個領(lǐng)域的資金，這幾年住房公積金和土地出讓金一部分資金是配用于住房保障建設(shè)的，但是這個資金是分布在各個條線，不能形成整合的優(yōu)勢，需要對這些資金進行整合，建立各類保障房建設(shè)的政策性金融支持平臺。二是顛覆性改革公積金運作模式，核心要點是建構(gòu)一家“中國住房公積金銀行”，對住房公積金進行專業(yè)化管理和運作。三是以有效經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型促銀行信貸結(jié)構(gòu)重構(gòu)，一個是實質(zhì)性推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新過程，培育規(guī)模化、高效率、可持續(xù)的新興產(chǎn)業(yè)和GDP新的增長點。其二是建構(gòu)政策性金融體系，一方面是為創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)提供直接金融支持，另一方面通過增新補貼等方式激勵金融資源增加對新興產(chǎn)業(yè)的配置比重。

2014-12-26 10:36:46
高廣春:
結(jié)合目前決策層和監(jiān)管部門對房地產(chǎn)證券化的規(guī)定，有幾個方面需要改進。首先是取消所謂的證券化額度的行政審批，建構(gòu)房貸證券化規(guī)范化的機制。二是降低基礎(chǔ)資產(chǎn)進入門檻，放松基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量約束，只要是投資級以上的資產(chǎn)都可以作為證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。三是盡快配置一個規(guī)模化的、有效率的、方便生產(chǎn)化的二級市場。這樣一個二級市場有助于房貸證券化能夠形成一個較好的流動性和效率的配置。

2014-12-26 10:37:17
楊慧:
各位領(lǐng)導，各位老師，還有新聞媒體，大家上午好。我今天向大家匯報的題目是主要城市的住房市場形勢分析與預測，這是與我們課題組對全國住房市場進行分析及預測的基礎(chǔ)上，對全國主要城市做一個匯報。

我主要分四個方面來講，一是主要城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，二是對原因進行分析，三是基于現(xiàn)在的形勢，對未來的趨勢進行預測。四是相關(guān)政策建議。

全國主要城市，共85個，包括一線城市4個，即北上廣深，還有二線城市30個，主要是省會城市和計劃單列市。還有三、四線城市，包括蘇州、東莞、無錫等。

2014-12-26 10:44:42
楊慧:
第一，現(xiàn)狀。目前各類城市住房市場進入了自主調(diào)整階段，主要指標持續(xù)下跌，或者說出現(xiàn)了增速回落。

1.投資。大家從這張圖上可以看到，85個城市，從2013年到2014年的趨勢是不斷出現(xiàn)下降的趨勢，但是相反的是一線城市，和2013年比較起來有緩慢上升的趨勢，比去年同期上升了2.1個百分點。

從具體的數(shù)據(jù)來看，四個一線城市投資出現(xiàn)上升趨勢，北、上、廣、深投資都有較高幅度的上升的狀況。二線城市有26個城市是上升，4個城市是絕對量下降的態(tài)勢。、三四線城市41個城市有10個城市是下降的，這是各個城市投資的現(xiàn)狀。

2.新開工面積。85個城市中，無論是全國還是一線、二線、三線城市，較2013年比較起來處于下降的趨勢，但是從年初的下降到現(xiàn)在9月份的數(shù)據(jù)，降幅收窄，出現(xiàn)了上升的趨勢。從各個城市具體的情況來看，一線城市是一個正增速，三個城市是負增長。二線城市是7個城市上升，23個城市下降。三、四線城市是20個城市上升，31個城市下降。

3.施工面積。與2013年比，同比上升了7.5%，低于全國的增幅，較去年同期下降了3.6個百分點。一線城市上升3.9個百分點，它的上升幅度是最低的。二線城市上升了6.8個百分點，三、四線城市上升了9.3個百分點。85個城市，還有一線、二線、三線上身的城市占據(jù)大多數(shù)，下降的城市是小部分。

2014-12-26 10:45:15
楊慧:
4.竣工情況。從85個城市竣工情況來看，同比上升了7.2個百分點，增幅高于全國水平，較去年同期也是高于去年同期的水平，這與其他幾個指標唯一出現(xiàn)飛速上升的指標，這是值得注意的情況。但是3、4月份的時候，一、二線城市出現(xiàn)了逆勢的情況，三、四線城市出現(xiàn)下降，說明全國和三、四線城市出現(xiàn)同步的情況，但是一、二線城市竣工面積是上升的。

從85個城市來看，增速為正以及增速為負的城市差不多是對半分的態(tài)勢，包括一線、二線、三線的城市，都各有正增長和負增長。

5.銷售量。從目前市場分析以及媒體的報道可以注意到，無論是全國還是各類城市，趨勢都是統(tǒng)一的，出現(xiàn)了下降的趨勢，而且和2013年比較起來，這種趨勢是非常明顯的，下降幅度很大。一線城市銷售量下降幅度是非常大的，特別是北京和深圳，還有廣州，都超過了負20%的下降幅度，二線城市和三、四線城市，個別城市之間也出現(xiàn)了分化，蘭州、銀川增速是非常大的，大連、秦皇島、福州下降程度也非常之大。所以出現(xiàn)了兩個極端，有的城市增速非常大，有的城市下降也非常大。

2014-12-26 10:47:17
楊慧:
6.各類城市的房價。到2014年年初的時候，房價出現(xiàn)了較大幅度的下降，這也是大家目前可以注意到的。但是有一個方面大家也要注意到，就是目前85個城市的降幅是高于全國的降幅的，說明我們挑出來的這85個城市波動幅度是高于全國平均水平的。

從這六個指標的表現(xiàn)得出一個判斷，主要城市的住房市場形勢和全國基本趨勢是一致的，各類城市住房市場均進入深化調(diào)整期。城市間分化現(xiàn)象也是非常嚴重的，一線城市中，北京波動非常劇烈，除了住房投資增速為正之外，其他5個指標同比均出現(xiàn)負增長，上海出現(xiàn)了量價齊跌。二線城市當中，蘭州在住房投資、新開工、施工、竣工、銷售及銷售價格這六個指標都表現(xiàn)出良好的增長態(tài)勢，尤其是銷售量增速達到了將近百分之百，住房市場熱度較高。三四線城市中，九江和柳州指標較大幅度增長，住房市場熱度較高，常州6個指標則全面較大幅度下降。85個城之外的其他大量城市，85個城市波動幅度是高于全國的波動幅度，由此可以判斷得出，其他三四線城市趨勢與全國一致的，但是波動幅度是小于我們討論的85個城市的，這是我們對現(xiàn)狀的總結(jié)。

2014-12-26 10:48:13
楊慧:
我們對現(xiàn)狀做出了概括，各城市住房市場進入自主調(diào)整期，我們有必要對現(xiàn)在出現(xiàn)的較大幅度的變化做出原因的分析，我們認為，導致主要城市住房市場2013-2014年出現(xiàn)較大幅度變化主要在于三個共同的因素，2013年出現(xiàn)了增速高基數(shù)，導致2014年出現(xiàn)較大的增長，這是一個原因，另外還有信貸收緊以及市場預期悲觀。

除了這三個因素之外，各個城市還有自己主要的因素，一線城市主要原因是2013年高基數(shù)、信貸政策收緊及保障性住房增多。這里是2013年住房價格以及銷售量的增速情況，大家看到銷售量的增速特別是在2013年的年初，也就是2月和3月的時候，已經(jīng)超過了60%，住房價格已經(jīng)超過了40%，這就直接導致了2014年年初的時候出現(xiàn)了迅速的下滑。一線城市的第二個原因是信貸政策的收緊，這是一線城市房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源，大家從這張圖上可以看到，北京、上海、深圳這三個城市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源是出現(xiàn)下降的趨勢，但是廣州出現(xiàn)了小幅的上升，雖然說資金來源總額出現(xiàn)了小額上升，但是它的個人住房貸款、按揭貸款出現(xiàn)較大幅度的下降，說明四個一線城市都出現(xiàn)了個人住房按揭貸款資金來源不足，比較大幅度限制了它的剛性需求。第三個因素是保障性住房供給增多。為什么做出這樣一個判斷？我們是基于這樣的數(shù)據(jù)，我們選取了以北京為例，雖然目前北京推出了自住型商品房把它定位于商品房，可能它是具有保障房性質(zhì)的，他的這種保障房性質(zhì)以低于周圍商品房價格30%的價格，就分流了剛性需求，導致的兩方面的影響，一方面影響了房價的整體走勢，另一方面影響了購房者預期。

2014-12-26 10:50:12
楊慧:
二線城市的原因概括為以下三個方面，一方面是住房供給整體較為充足。大家可以看到，住房供給首先是住房竣工面積，從各類城市來看，大多數(shù)城市住房供給的增速是非常高的，還有待售面積增速也是非常高的，這樣就導致住房供給非常充足。第二方面是需求出現(xiàn)了大幅度下降。從這張圖上可以看到，大多數(shù)城市住房需求出現(xiàn)了增速大幅度下滑。第三方面是政策，今年1-9月份，我們47個主要限購城市當中，二線城市是參與主要限購最多的城市，它受限購的影響非常嚴重，剛性需求受到抑制，資金來源城市間也受到一定的抑制。

2014-12-26 10:54:52
楊慧:
三、四線城市的原因，主要是因為剛性需求為主要的需求主體，但是前期剛性希求又得到了快速釋放，所以目前的需求不足，大多數(shù)都出現(xiàn)了下降。還有市場主體的預期，三、四線城市市場主體的預期受熱點城市住房市場情況影響突出，全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示，一季度到三季度預期房價下降的比重不斷上升。

對未來2014-2015年主要城市住房市場形勢做出決策。我們做出的基本判斷是由于信貸寬松等措施，將助力市場回暖。但是由于供求基本面，決定了回升幅度是有限的。

2014-12-26 10:55:34
楊慧:
一線城市，信貸支持力度加大會促進住房需求回升，但保障房供給持續(xù)增加將持續(xù)分流剛性需求。二線城市松綁限購作用逐步顯現(xiàn)，但住房市場供求趨于均衡的客觀背景導致主要指標回升幅度有限。三四線城市城市地方政府調(diào)控住房市場力度將持續(xù)加大對住房市場的支持，刺激政策也會不斷的出現(xiàn)，但是由于它的剛性需求支撐非常有限，所以住房市場的調(diào)整將會持續(xù)。這是對未來趨勢的一個預測。

基于我們的現(xiàn)狀與趨勢，我們提出了相應(yīng)的建設(shè)建議，就是要以市場為主，同時加強政府的宏觀調(diào)控。首先對一線城市，我們要促進住房市場的長效機制的建設(shè)，注重長期穩(wěn)定的發(fā)展。這也是目前一線城市政府房地產(chǎn)投放方面主要的基調(diào)。二線城市要以市場機制為主，促進市場深化調(diào)整，同時注重政策的長期性、穩(wěn)定性，對住房市場預期起到穩(wěn)定的作用。三四線城市要通過市場的作用消化現(xiàn)有的庫存，但是由于一些城市目前已經(jīng)有比較大的風險，所以要做好部分城市風險預警以及防范。

2014-12-26 10:58:03
張慧芳:
各位專家，各位媒體的朋友，大家好。我來匯報一下土地市場分報發(fā)展的成果。土地市場歸根到底是由住房市場決定的，但是它有自己的特點。

剛才大家聽到了，住房市場整個是下跌的狀態(tài)，土地市場除了量下跌之外，價格還在漲。

我也分四個方面的內(nèi)容：第一，2013-2014年土地市場運行基本狀況。二是當前土地市場存在的主要問題，三是土地市場總體判斷與展望，最后是推動土地市場健康發(fā)展的政策建議。

2014-12-26 10:59:17
張慧芳:
一、2013-2014年土地市場運行基本狀況

（一）土地供應(yīng)量與成交量總體狀況。全國300城市供求量同比整體大幅下降20%以上，各季度成交量同比下降幅度逐季擴大，到第三季度供求量急劇萎縮，成交量下降幅度達到35%，市場加速趨冷。到9月份，全國300個城市成交土地面積環(huán)比減少33%，同比減少53%。

今年前三季度土地供求量環(huán)同比雙降主要基于三個原因：其一、去年同期土地市場較好，奠定了較大的基數(shù)。其二，樓市持續(xù)下行，導致開發(fā)商拿地積極性下降。其三，地方政府為確保地價也會減少推地面積。因為地方政府在推地的時候，尤其是在市場下行情況下推地的時候，都會主動和開發(fā)商商量，確定有買家并且能賣個好價錢才推出，否則永遠都不賣。

2014-12-26 11:02:24
張慧芳:
（二）土地成交價格和溢價率。成交地價總體漲幅比較明顯，整體水平持續(xù)高位運行，價格創(chuàng)歷史新高。

成交地價的環(huán)比增長率持續(xù)下降，從去年第四季度持續(xù)下降，現(xiàn)在環(huán)比增長率幾乎達到零。同比增長率從今年第一季度以來是持續(xù)下降的，但是還處在比較高的位置上。溢價率是持續(xù)下降，第三季度溢價率至同期較低水平。

從較長時間段來看，2014年前三季度土地溢價率持續(xù)走低并且已經(jīng)處于2008年一季度以來的較低水平。三季度溢價率較上年回落了15.1%，處于歷史同期較低水平。

2014-12-26 11:03:05
張慧芳:
（三）土地出讓金。2013年土地出讓金大幅增長，上漲幅度超過了50%，

今年前三季度，全國300個城市土地出讓金大幅縮水20%，第三季度同比降幅達50%，但是北上廣深4個一線城市的土地出讓金前三季度基本持平。

我們看到，在今年前三季度，樓市低迷、房價持續(xù)走低的情況下，成交價格總體水平依然上漲，成交均價再創(chuàng)歷史新高，本來應(yīng)該并駕齊驅(qū)的地價與房價走勢出現(xiàn)背離。出現(xiàn)這種原因是多方面的，近期土地以優(yōu)質(zhì)地快和一線城市土地成交占比較高。二是地方政府完全壟斷了土地一級市場，地方政府寧愿減少推地以維持高地價，也不愿意降低土地出讓底價。三是由于國企和央企資金成本比較低、力量雄厚，不時出手搶地王。四是地價變動滯后于房價變動兩到三個月左右，房價變動還沒有充分反映到地價當中來。但是市場經(jīng)濟當中，這種房價和地價走勢背離的狀態(tài)不具有可持續(xù)性，數(shù)據(jù)顯示在多重背景下，2014年第三季度，全國主要城市出現(xiàn)環(huán)城比造成了持續(xù)回落，地價上漲乏力，綜合地家環(huán)比上漲超過3%的只有兩個。

從今年各月表現(xiàn)來看，三季度土地出讓市場仍然維持較冷的態(tài)勢，9月市場降溫尤為明顯，3月市場總體降溫接近70%，這是一個總體情況。

2014-12-26 11:04:48
張慧芳:
（四）各能級城市土地市場情況。一是分化進一步家居，馬太效應(yīng)更加明顯。二是一線城市量大跌價大升，供求總量大幅下降31%，樓面均價大幅上漲57%，出讓金基本持平微降0.03%。二、三四線城市量大跌價基本持平。到了第三季度，各線城市土地銷售都遇冷，二、三、四線城市量價環(huán)比總體顯著下跌。

（五）三大重點區(qū)域土地市場行情。一是綜合地價走勢與全國基本相同，三大區(qū)域分化明顯。二是地價環(huán)比和同比增幅，長三角與環(huán)渤海地區(qū)都略低于全國，其中長三角地區(qū)第三季度綜合地價環(huán)比增速為零，珠三角地區(qū)則大幅高于全國。

（六）開發(fā)商土地購置，夠地面積同比負增長，購地轉(zhuǎn)為謹慎。2014年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降3.2%，土地成交價款增長了12.8%。

造成開發(fā)商購地面積下降的主要原因，一個是多數(shù)企業(yè)由于銷售狀況不佳，目標完成率偏低，銷售同比較大幅度下降，資金量趨緊。二是不少企業(yè)，尤其是大企業(yè)拿了很多地，有足夠的土地儲備。三是土地市場雖然下行，但是土地價格并沒有下降多少，有些地方上升還很多，沒有達到開發(fā)商抄底土地市場的心理預期，或者在等待更好的購地時機。四是目前小房企資金處于斷裂邊緣，大房企都想保留盡量多的現(xiàn)金等著收購市場上開發(fā)不下去的項目。因為這比直接去招拍掛拿地更有影響力。

2014-12-26 11:07:26
張慧芳:
（七）保障性安居工程用地。計劃指標單列單批，用地計劃應(yīng)保盡保，計劃落實有力有效，到10月中旬已提前近三個月完成了前年開工，基本完成了供應(yīng)計劃。

今年國土部沒有再公布全國住房用地供應(yīng)計劃，并沒有放松保障性安居工程用地的管理。

二、當前土地市場存在的主要問題

（一）土地市場正常調(diào)整理性回歸的過程或被干擾。

2004年以來，我國土地市場基本處于過熱狀態(tài)。經(jīng)過十年的發(fā)展，目前已經(jīng)具備了理性回歸平穩(wěn)發(fā)展的內(nèi)外部條件。其一、我國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過了30平方米，告別了住房短缺時代。其二，2010年以來，住房銷售速度只有供給速度的50%，目前多地庫存已經(jīng)接近歷史高位。第三，經(jīng)過多年的持續(xù)快速上漲，且地價上漲指數(shù)一直高于房價上漲指數(shù)，致使目前的地價已經(jīng)過高且上漲乏力。

2014-12-26 11:10:40
張慧芳:
在這種情況下，土地市場進行自我修復和平衡是市場進行資源配置的正常反應(yīng)，但是由于地方政府土地財政依賴嚴重，試圖繼續(xù)提高地價，中央政府也擔心GDP增長達不到目標，并加入救市，這勢必會擾亂土地市場自我調(diào)節(jié)的節(jié)奏。

（二）土地市場量跌價升，地價與房價走勢背離，樓市風險加大。

（三）近年土地供應(yīng)量過多過快，部分二線及三四線城市土地供應(yīng)嚴重過剩。這里有個數(shù)據(jù)，2005年到2009年，全國住房用地供應(yīng)平均6.48萬公頃。

（四）土地市場分化進一步家居，供地量與不同能級城市不相匹配。

2014-12-26 11:13:45
張慧芳:
三、對未來一年土地市場總體判斷及展望

（一）土地市場成交總量或有小幅回升，價格或繼續(xù)保持高位調(diào)整態(tài)勢。

（二）土地市場或會繼續(xù)分化并將進一步加劇。

四、推動土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議

（一）正確認識當前土地市場回調(diào)趨冷的性質(zhì)，引導市場理性回歸。所謂新常態(tài)，我的理解就是增長速度應(yīng)該再下個臺階。特別指出，調(diào)控的時候，地方政府和中央政府利益不一致，甚至發(fā)生矛盾，調(diào)控效率往往大打折扣，但是救市的時候，兩者的利益高度一致，救市效率也加倍增強，尤其是中央政府在阻止市場過快下行采取的微刺激，傳到地方政府可能會成為中刺激、強刺激，因此要把握力度。

2014-12-26 11:15:01
張慧芳:
（二）建立新的土地出讓金分配機制，抑制地方政府推高地價的強烈欲望。這個要做好分配機制，為減低地方政府推高地價的強烈欲望，以及遵循土地漲價歸公的理念，建議建立一套類似超額累進稅率一樣的地方政府土地出讓收入上交制度，或?qū)敲娴貎r年增長率超過房價年增長率所增加的土地增長金上交中央財政，用于補貼養(yǎng)老金、慈善基金、三農(nóng)等等。

（三）精算供地計劃，通過強化供地計劃宏觀把控實施好分類調(diào)控。

要按照住房需求量、可售房源與土地存量一定比例關(guān)系測算住房上市量缺口。

（四）抓緊抓實房地產(chǎn)調(diào)控長效機制有關(guān)的各項制度建設(shè)，以穩(wěn)定預期。

2014-12-26 11:15:58
姜雪梅:
尊敬的女士們、先生們，上午好，我今天主要講的內(nèi)容是住房社會保障。

從2009年開始，我們寫住房綠皮書寫的這部分，住房保障也是長效機制的問題，而且很多都是制度性問題，所以其實我們在這個過程當中也發(fā)現(xiàn)問題比較嚴重，主要是制度方面的問題，社會監(jiān)督也欠缺。

2014-12-26 11:16:26
姜雪梅:
從2011年到2014年9月底已經(jīng)開工3108萬套保障房，完成了目標的86.33%，到明年“十二五”規(guī)劃的任務(wù)肯定能夠完成，而且已經(jīng)下了2015年保障房任務(wù)1700萬套。今年中央財政支持力度大于往年，重點棚戶區(qū)改造。

在保障房建設(shè)過程當中，保障房建設(shè)模式和產(chǎn)權(quán)模式形成了多樣化的模式，其中是共有產(chǎn)權(quán)房成為保障性住房的新亮點，解決了經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)不明的問題，比較難解決的是退出機制的問題。合作型保障房也可以說是一種經(jīng)濟適用房，解決了政府持有保障性住房的成本比較高，而且對于消費者來說，目前是保障房高價位問題，所以它會比較受關(guān)注和青睞。

今年保障房的重中之重還是棚戶區(qū)改造，今年要開工470萬保障房任務(wù)的67%。國開行已經(jīng)建立了住宅金融事業(yè)部支持棚改，棚戶區(qū)改造的遼寧模式被全國復制，長沙發(fā)放貨幣補貼，改善棚戶區(qū)居民的居住環(huán)境。其實棚戶區(qū)改造是保障房的重要內(nèi)容。原來我理解的原來意義的棚戶區(qū)的以外自控區(qū)已經(jīng)納入到棚戶區(qū)改造，實際已經(jīng)納入到城市再開發(fā)的理念當中。

“十二五”期間保障房速度，主要是改善了民生，今年9月底，根據(jù)發(fā)布的消息，累計解決了4000多萬戶城鎮(zhèn)家庭住房保障，其中1900萬戶是城鎮(zhèn)低收入家庭，保障房管理日趨規(guī)范，并將逐步市場實施。像北京、四川成都也相繼出臺了一些規(guī)范性文件，規(guī)范了保障房體系制度的建設(shè)和管理，部分城市已經(jīng)完成了公租房和廉租房運行，提高了工作效率，減少了管理成本。

2014-12-26 11:16:46
姜雪梅:
保障房績效管理逐步規(guī)范，以開工為主，但是保障房真正的用途，它的績效，在后期管理，2013年開始在山東、河北、湖南、湖北、四川5省開展了安居工程績效評價試點，其中包括資金到位、開工、租賃補貼發(fā)放、工程實施取得的成效等。江西把入住率列入保障房政府考核的重要內(nèi)容，入住率低于80%的市、縣將要求限期整改。綠色建筑將成為保障房常態(tài)化，住建部要求，保障房建設(shè)要引領(lǐng)住宅產(chǎn)業(yè)化。公積金異地貸款，是為了刺激救市而實施的，對住房保障也有一定的作用，它提高了資金的使用效率，而且有助于公積金的推廣。

2014-12-26 11:21:24
姜雪梅:
我們國家保障房制度也存在一些問題，比如說監(jiān)管不到位、管理漏洞比較大，其中一條嚴重的問題是資金的缺口比較大。但是資金的使用效益不高，挪用現(xiàn)象也比較嚴重。另外，缺乏法律支撐，管理非常難。還有缺乏社會監(jiān)督，績效評價制度健全也比較難。另外一個最重要的，對消費者而言，選址偏遠，與居民需求不匹配，入住率低，資源浪費嚴重。有不少保障房是空置的，但是根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，保障房是不能出租的，大量浪費了資源。另外一個原因，目前我們國家住宅市場分化日益加劇，住宅價格今后會有上漲的趨勢，但是中低檔住宅價格上漲的可能性相對小，我們除了改善居民的居住環(huán)境之外，增加他們資產(chǎn)效用，給他們分配住宅，讓他們擁有資產(chǎn)，讓他們致富。但是以目前的選址配套來看，保障房將來會貶值，不可能升值，這樣會加劇居住隔離，會引起社會的另一個矛盾。所以，我們應(yīng)該注重保障房的選址問題。

另外，保障房價格比較高，門檻比較高，農(nóng)民工面臨市場失靈和政策失靈。我們老是談城鎮(zhèn)化，但是很多城鎮(zhèn)化從人口指標來說都是農(nóng)民工占這個指標的，但是如果不把農(nóng)民工納入住房保障體系里，把他們拒之門外的話，無法真正實現(xiàn)城鎮(zhèn)化。另外，我們國家中低收入家庭的住房消費能力較低，保障房個人融資相對。

2014-12-26 11:23:13
姜雪梅:
對上述問題提出一些政策建議。一是加強監(jiān)管和社會監(jiān)督。我們首先應(yīng)該提高保障房資金使用效益，嚴格審核資金用途，降低成本。把后期管理應(yīng)納入到考核機制，讓社會監(jiān)督我們所建的保障房如何使用的，是不是真正起到了應(yīng)該起到的作用。我們應(yīng)該及時公布數(shù)據(jù)，“十二五”期間大量建設(shè)保障房的同時，在統(tǒng)計局的工作數(shù)據(jù)當中，把原有的指標都刪除了，沒有公開公布的數(shù)據(jù)，所以社會輿論也好、學者也好，很難做研究，更深入地了解實際情況，以做一些監(jiān)督。

二是積極提高中低收入群體的住房可支付能力。一方面是推廣公積金制度和以貨幣補貼為主的住房保障模式，另一方面適當提高保障房的融資能力，政府應(yīng)該給他們提供一定的擔保，讓低收入家庭有能力購買保障房，另外何以抵押擔保這些保障房，拿資金去投資。三是我們應(yīng)該積極發(fā)展保障房的二級市場，有效配置資源，加強對保障房的循環(huán)利用我們國家大量建設(shè)保障房，很多保障房是空置的，這些保障房空置的原因是多方面，一方面是配套不夠，公共交通不方便。另一方面是有些出租了，或者居委會找上門，不讓出租，空置出來的。我們根據(jù)市場配置需求，對保障房形成一個封閉式的二級市場，讓中低收入群體形成保障房市場的需求，已經(jīng)建設(shè)的保障房，政府也好、中介機構(gòu)也好，形成一個二級供給市場，讓需求供給相匹配。我們?nèi)ト毡菊{(diào)研的時候也發(fā)現(xiàn)了，一般的中介機構(gòu)也推出保障房的租賃服務(wù)，而且他們也不收取服務(wù)費，實際上我們應(yīng)該更加安排保障房的經(jīng)濟市場、租賃市場和一些相關(guān)的二、三級市場。這樣可以更加有效地配置資源。四是適當鼓勵“集資建房”。集資建房成本低，而且相對容易管理，所以我們應(yīng)該鼓勵。

2014-12-26 11:25:54
姜雪梅:
從上面分析的角度來評價保障房績效程度，但是由于數(shù)據(jù)的缺乏，就做了總體程度的保障分析。從2010-2012年期間，西部地區(qū)住房社會保障投入比較大，北京、甘肅、陜西住房保障投入指數(shù)都名列前4名，但是廣東、遼寧、福建、山東的保障投入指數(shù)相對低。

2014-12-26 11:30:06
郭宏宇:
各位領(lǐng)導，各位專家，下面由我給大家介紹一下綠皮書當中國際形勢和全球住房體系。

首先對2013-2014年的全球經(jīng)濟形勢。兩個字可以概括，一個是復蘇，另一個是分化。從復蘇的角度來看，雖然說2013年全球經(jīng)濟增速并不是很高，大概是2.2%左右，但是這個增速已經(jīng)逐漸趨穩(wěn)，并不再繼續(xù)下滑。而且我們跟前期的低估相比，目前的全球經(jīng)濟數(shù)字是比較高的，所以整個全球經(jīng)濟形勢，大家也有爭議說，是不是已經(jīng)真正到低谷了，但是總體上我們看經(jīng)濟走勢，大致上已經(jīng)到了經(jīng)濟的低谷了。

為什么提到分化呢？整個經(jīng)濟這一塊，可以看到明顯區(qū)分為發(fā)達經(jīng)濟體和發(fā)展中新經(jīng)濟體，而且對于發(fā)達經(jīng)濟體而言，以美國為代表和歐盟經(jīng)濟增速的分化是特別大的。所以總的來看，2013-2014年全球經(jīng)濟形勢可以用復蘇和分化兩個詞來概括。

全球住房市場形勢，從1995年左右開始統(tǒng)計，一直到去年，是全球住房市場增長最快的時期。為什么是最快的時期呢？主要還是和發(fā)達經(jīng)濟體他的情況相關(guān)，因為畢竟發(fā)達經(jīng)濟體的住房市場在全球市場中是占一個主導地位。

全球房價整體是大幅度的增長，但是這種差異同樣存在。這個差異表現(xiàn)在兩塊，一是地域上的差異，如果看全球各大州，非洲可以忽略，其他地方可以看到，美洲北美市場是反彈得特別強烈。再一個比較差的是歐洲，尤其是身陷于歐債危機的國家，像希臘、西班牙這些國家的住房市場相對是比較差的。我們?nèi)绻礀|亞，整個東亞的住房市場在之前的高速增長之后，現(xiàn)在增速又開始大幅度下跌。比較特別的是南美和中亞市場，盡管說從全球的房地產(chǎn)市場當中來看，南美和中亞并占有很大的比重。如果從增速來看，去年這兩個地區(qū)的增速特別高。

2014-12-26 11:31:23
郭宏宇:
再一個從危機階段地域，跟之前相似的是，身陷于危機國家，像希臘這些國家，住房市場的走勢是不大好的。比較特殊的是危機之后的國家，比如說愛爾蘭，再一個是美國，這些國家住房市場的走勢對來講都是比較好的，而且在全球來講，它的反彈逐漸已經(jīng)走上前列了。

跟全球經(jīng)濟相似的情況是復蘇和分化，不同的是，它不是一個小規(guī)模的復蘇，而是全球急劇的強烈的反彈。從分化來看，既包括地域深的分化，也包括危機階段的分化。

從我們國家的住房市場定位來看，我們國家受到地緣因素的影響特別小，如果看到我們國家的房地產(chǎn)市場在之前的高漲之后，去年已經(jīng)有了低迷的態(tài)勢，這不是孤立的現(xiàn)象，在整個東南亞地區(qū)，比如說看印尼，看周邊這些國家，我們發(fā)現(xiàn)這些房地產(chǎn)市場，包括住房市場，都有了稍微低迷的趨勢，所以我們國家的住房市場目前出現(xiàn)低迷態(tài)勢也是國際上的大趨勢，并不是孤立的。再一個比較特別的是，我們國家住房市場也不是再是孤立的市場，尤其是高端的市場已經(jīng)融入了全球市場，如果我們看新聞報道，可以很明顯地看出來，有很多關(guān)于海外置業(yè)的宣傳。從一些統(tǒng)計材料里可以看出，我們中國到國外購買住房的時候，在地域上是非常集中的，同時從購買平均價格來看，大部分已經(jīng)進入高端房價了。

2014-12-26 11:46:17
郭宏宇:
我們大致上可以做出這樣的一個判斷，2013-2014年，我們國家從地緣上來看，房地產(chǎn)市場并不是孤立的，受制于整個地緣的大環(huán)境。其次，我們國家的高端住房市場已經(jīng)開始和全球高端市場出現(xiàn)融合態(tài)勢，并且和發(fā)達經(jīng)濟體的高端住房市場出現(xiàn)競爭。

對2014年和2015年的預測，整個全球經(jīng)濟還是會有這樣一個小幅的結(jié)構(gòu)性的復蘇趨勢。我們說結(jié)構(gòu)性，主要是考慮這種發(fā)達經(jīng)濟體與新興經(jīng)濟體的分化，以及北美、歐洲這些差距仍然存在。從整個經(jīng)濟增長的大趨勢來看，如果是剔除了危機因素之后，基本上有十年左右的一個周期，現(xiàn)在正好處在這個周期低估反彈的階段，我們?nèi)绻馔频脑挘旧线€是復蘇的。另外一個，發(fā)達經(jīng)濟體目前對于整個經(jīng)濟調(diào)控，經(jīng)歷了危機之后，已經(jīng)有了一些經(jīng)驗，比如說金融領(lǐng)域，發(fā)達經(jīng)濟體已經(jīng)充分注意到了傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)，它的穩(wěn)定性，并且在一些監(jiān)管措施當中，比如2013年的時候，英國一些監(jiān)管制度的調(diào)整，都已經(jīng)充分注意到了這一點。所以，發(fā)達經(jīng)濟體目前對于經(jīng)濟調(diào)控已經(jīng)積累出了比較好的經(jīng)驗，因此整個經(jīng)濟總體趨勢是反彈的。我們國家經(jīng)濟占的總量比較大，進出口占的比例又比較高，而且整個經(jīng)濟增長速度相對比較高，起到了定海神針的作用，全球的經(jīng)濟增長至少還是有一定保證。

2014-12-26 11:47:47
郭宏宇:
對于住房市場，我們的預測，結(jié)合我們國家來講，首先就說全球市場應(yīng)該會延續(xù)之前的態(tài)勢，仍然有個增長趨勢，當然還有地區(qū)差異。具體到我們國家，我們在綠皮書中已經(jīng)提到了很多硬件的影響，比如說海外移民的問題，包括地緣因素的影響，包括資本流出的影響。在這里我想補充兩塊，一個是在硬環(huán)境之外的軟環(huán)境。從海外置業(yè)的宣傳來看，很多宣傳不僅僅是說成本如何，而且它是結(jié)合發(fā)達國家本身的一些福利和它本身的一些軟環(huán)境的優(yōu)勢來進行宣傳。所以，當我們說我們國家面臨著境外高端住房市場競爭的時候，不僅面臨硬的方面，包括成本等等的競爭，也包括軟環(huán)境方面的競爭。

另外一個是金融因素的影響，我們國家有龐大的儲蓄，這個龐大的儲蓄就要尋找投資的渠道，如果國內(nèi)的房地產(chǎn)有低迷狀態(tài)，就會去海外再尋找投資渠道。除了我們綠皮書提到的企業(yè)之外，金融機構(gòu)也會根據(jù)海外部分住房市場的反彈，設(shè)計出一些潛在的金融產(chǎn)品，來給我們國家大量的儲蓄提供投資的渠道。

總的來看，我們國家高端住房市場會面臨激烈競爭，尤其是一、二線城市受到的沖擊更為顯著，而且沖擊的幅度可能是比單純的住房市場影響更大一些，會通過金融的渠道滲透到整個國內(nèi)住房市場。這是對2013-2014年全球經(jīng)濟形勢住房市場形勢的基本判斷和對2014-2015年的簡單預測。

2014-12-26 11:48:57
蔡書凱:
大家上午好，按照會議的安排，我簡單介紹一下中國住房地方政府行為分析與預測。

大家都知道，地方政府是房地產(chǎn)市場的重要參與者，土地的供給者，同時也是房地產(chǎn)市場的管理者，保障房的供給者。2014年以來，隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，以及波及到土地市場的變化，地方政府在房地產(chǎn)市場的行為也發(fā)生了變化。

簡單地給大家做一個預測，地方政府在房地產(chǎn)市場的行為，我們認為它可能走上新的常態(tài)。

我們以前會認為，地方政府在房地產(chǎn)市場的行為存在錯位、越位現(xiàn)象，隨著房地產(chǎn)市場進入新的常態(tài)，地方政府在房地產(chǎn)市場上的行為，我們認為他可能也會進入一個新的常態(tài)，從越位退位、錯位歸位、缺位補位，利用市場規(guī)律來辦事。

第一，立足于市場本位，釋放購買需求。包括地方政府目前已經(jīng)采取了很多措施，比如說進一步放松限購，調(diào)整公積金政策，對購房的補貼、稅收的減免等等，我認為地方政府的這些行為都是為了釋放一個合理的購房需求，也是按照市場規(guī)律來辦事。

2014-12-26 11:49:46
蔡書凱:
第二，地方政府會立足市場本位，釋放土地需求。地方政府可能在未來會進一步加大對房地產(chǎn)商服務(wù)的力度，通過調(diào)整土地指標，降低容積率，減少地產(chǎn)商的代購待建等等，降低土地出讓金收付比例等方式，來辦法土地市場開發(fā)的需求，來釋放合理的總需求。實際上這兩個方面我們認為都是地方政府基于市場給予原則一個正常、合理的理性的行為。

第三，地方政府立足管理本位，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。前面幾位同仁也提到了，通常我們在觀察地方政府行為的時候，更多是把它看作房地產(chǎn)市場利益相關(guān)者，在房地產(chǎn)市場行情不好的情況下，我們的地價、房價并沒有出現(xiàn)一種斷氧式的下跌，實際上我認為這主要是歸公于地方政府所做的努力，所做的管理者本職的工作，基于它自身的職責，相應(yīng)的一個理性的選擇。地方政府可能會穩(wěn)定當?shù)胤康禺a(chǎn)市場、加速去庫存的政策，做出很多的。隨著國家反腐敗的推進，未來房地產(chǎn)土地方面違規(guī)的行為會大幅度減少，同時人為造城的行為可能不復存在。地方政府在房地產(chǎn)市場利益相關(guān)者的角色會進一步淡化，更多回歸他管理者的本位。但是要讓地方政府更好地實施管理本位，需要一些外部的輔助條件，最重要的是保證地方政府財力的可持續(xù)性，讓地方政府解脫出來，通過房地產(chǎn)稅、轉(zhuǎn)移支付等等，保持地方政府財力的可持續(xù)性。

2014-12-26 11:51:45
倪鵬飛:
今天非常感謝各位媒體界的朋友。咱們的發(fā)布會今天就到這里，大家有什么想采訪的，可以和課題組的成員分別進行溝通。

2014-12-26 11:52:21