活動標(biāo)題
- 2007年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》出版發(fā)布會
活動描述
- 中國社科院編撰的以房地產(chǎn)政策為主線的2007年《房地產(chǎn)藍皮書》即將出版。定于4月27日上午在社科院舉行“2007年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》出版發(fā)布會”，以“聚焦房地產(chǎn)政策”為主題進行研討。中國網(wǎng)進行現(xiàn)場直播,敬請關(guān)注！
文字內(nèi)容：
- 謝壽光:
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家，女士們、先生們：大家早上好！
由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心和社會科學(xué)文獻出版社聯(lián)合主辦的2007年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》2007年版出版發(fā)布會現(xiàn)在開始。
2007-04-27 08:54:12 - 謝壽光:
會議開始之前，首先介紹一下主席臺就坐的專家和領(lǐng)導(dǎo)。中國社會科學(xué)院高全立副院長；中國建設(shè)部原副部長、中國房地產(chǎn)原協(xié)會會長、著名的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)和專家楊慎會長；中國房地產(chǎn)評估師協(xié)會副會長兼秘書長柴強；國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長鄒曉云；北京市國土資源局研究室主任孫惠林；國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資司房地產(chǎn)處處長翟善清；中國社會科學(xué)院城市與發(fā)展研究中心主任牛鳳瑞。
2007-04-27 08:56:16 - 謝壽光:
還有一些專家也陸續(xù)的會到，包括社科院金融所副所長王國剛和一些專家。出席會議的還有韓國大使館經(jīng)濟部一等秘書韓相國。
房地產(chǎn)問題一直是最近幾年來社會高度關(guān)注的。中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心，每年都要推出他們的研究報告《房地產(chǎn)藍皮書》。每次《房地產(chǎn)藍皮書》的推出，都會在新聞媒體和社會各界引起引起廣泛的關(guān)注和反響。
2007-04-27 08:58:35 - 謝壽光:
會議正式開始之前，就媒體如何有價值的、準(zhǔn)確的把藍皮書的成果表達作一點說明。
2006年《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布的時候，在有關(guān)房價以及其他房地產(chǎn)政策的相關(guān)問題上，在媒體里引起不同的意見。在采訪專家的時候說法上也有不一致的地方。藍皮書的一個特點，代表的是專家的個人觀點，每一個藍皮書的課題組的總報告是代表主編者的意志。作為出版者來說，我們通過根據(jù)皮書的技術(shù)的規(guī)范，以及我們的規(guī)定，有關(guān)審稿的原則進行把關(guān)、審查，既不代表出版社的觀點。
2007-04-27 09:01:33 - 謝壽光:
所以，如何準(zhǔn)確地利用專家的研究成果，希望各家媒體有一個準(zhǔn)確的把握。也就是前兩天，《農(nóng)村綠皮書》發(fā)布會上，有一些領(lǐng)導(dǎo)同志的發(fā)言代表的只是自己個人的觀點，其中有一家媒體應(yīng)當(dāng)說是沒有很好的把握，而是炒作，所以，造成了不必要的混亂。因此，在這個問題上，我們每次會議里，一方面大家把藍皮書書中的內(nèi)容準(zhǔn)確地表述，如果根據(jù)自身的要求可以單獨采訪與會的個別專家，但是僅僅代表專家本人的觀點，并不代表中國社科院，也不代表出席會議的某些領(lǐng)導(dǎo)部門的同志。
2007-04-27 09:03:07 - 謝壽光:
因為這些問題我想要反復(fù)說清楚，免于誤導(dǎo)。現(xiàn)在媒體也非常厲害，可能會給我們?nèi)粘５墓ぷ髟斐苫靵y。房地產(chǎn)的問題敏感度太高，今天討論的，而且主題又是聚焦房地產(chǎn)政策。政策當(dāng)然是由政府發(fā)布的，但是，專家個人對這些政策的效應(yīng)，政策形成的效果是可以發(fā)表不同的觀點和看法的。但是，這些觀點和看法只代表發(fā)表的個人的自己的意見。當(dāng)然，中國社會科學(xué)院的專家、學(xué)者對房地產(chǎn)的研究是持續(xù)追蹤的，2007年《房地產(chǎn)藍皮書》到底有哪些亮點？哪些會引起大家高度關(guān)注的成果？一會兒主編會向大家作報告。
2007-04-27 09:04:14 - 謝壽光:
下面有請中國社會科學(xué)院高全立副院長講話。
2007-04-27 09:07:18 - 高全立:
尊敬的各位來賓、各位朋友，大家上午好！
今天我們在這里舉行2007年房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布會，借此機會我代表中國社科院的領(lǐng)導(dǎo)向主辦單位對該書的出版付出辛勤勞動的全體同志表示祝賀，向到會的房地產(chǎn)界和新聞界的朋友們表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！
2007-04-27 09:07:32 - 高全立:
在我國現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展，不僅是建設(shè)和諧社會的重要物質(zhì)保證，而且直接關(guān)系到國民經(jīng)濟的發(fā)展。溫家寶總理在十屆全國人大五次會議政府工作報告中明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟，改善人民群眾住房條件有重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”。
2007-04-27 09:08:21 - 高全立:
經(jīng)驗表明，人均GDP在1000-3000美元是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時期，我國正處在這個發(fā)展階段，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，城鎮(zhèn)居民住房的增量需求和改善需求雙旺盛，是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力。在解決溫飽之后，全面建設(shè)小康社會階段，住房一定成為城鎮(zhèn)居民的基本生活需求，而且是構(gòu)建和諧社會的重要物質(zhì)載體。
2007-04-27 09:08:54 - 高全立:
改革開放以來，特別是住房分配制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，不僅有效地帶動了國民經(jīng)濟的快速增長，而且迅速改善了居民的生活條件，但是也存在著房價偏高，公用結(jié)構(gòu)不夠合理，房地產(chǎn)持續(xù)過熱等問題，這是前進和發(fā)展中的問題，也與政策和管理有關(guān)。2006年國家房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策密集出臺，強調(diào)調(diào)整住房功能結(jié)構(gòu)，關(guān)注保證，特別是低受家庭的住房保證問題，2007年房地產(chǎn)仍將是社會關(guān)注的焦點之一，今年的“兩會”熱門話題也是房地產(chǎn)問題。因此，對房地產(chǎn)業(yè)進行系統(tǒng)的研究，對完善我國房地產(chǎn)市場體系和住房保證體系，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康方面具有重要的現(xiàn)實意義。
2007-04-27 09:09:52 - 高全立:
由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主持編撰的《中國房地產(chǎn)藍皮書》已經(jīng)連續(xù)出版四年，從學(xué)術(shù)的角度審視和評判了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了一定的參考和引導(dǎo)作用。
2007-04-27 09:11:10 - 高全立:
2007年《中國房地產(chǎn)藍皮書》將房地產(chǎn)政策作為主題，提出問題，進行探討。盡管做了艱苦的努力，但是，由于數(shù)據(jù)、實踐和力量的限制，報告不可避免地存在這樣那樣的不足，希望各位專家學(xué)者和參會嘉賓在今天的論壇上積極展開研討，提出建設(shè)性的意見，同時也希望通過與媒體的共同努力，使《房地產(chǎn)藍皮書》的成果得到廣泛的傳播，為我國的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展作出更多的貢獻，祝這次發(fā)布會取得圓滿成功。謝謝大家！
2007-04-27 09:11:25 - 謝壽光:
謝謝高院長的講話。高院長在講話中提到《房地產(chǎn)藍皮書》已經(jīng)連續(xù)出版四年，其實對每一年課題組專家所發(fā)布的成果，其實我是有一個建議，明年開始各課題組對上一年度，甚至再上一年度的情況進行評估和糾偏。
2007-04-27 09:12:12 - 謝壽光:
從我這幾年作為出版者的角度來看，房地產(chǎn)藍皮書和整個對房地產(chǎn)趨勢的預(yù)測，走勢的預(yù)測應(yīng)當(dāng)和實際的情況是吻合的，提出的一些上漲的價格指數(shù)可能不能說非常精確，但是藍皮書最大的成果，不是精確到上漲到幾個百分點，或者是每平方米上漲多少錢，而是在于對它的趨勢，對于各種政策的效應(yīng)將會有什么樣的效果做了一些專家的分析和評估，便于無論是政府的決策部門還是老百姓，根據(jù)專家的意見去把握和評估，這也就是藍皮書的價值所在。
2007-04-27 09:12:59 - 謝壽光:
2007年《房地產(chǎn)藍皮書》到底有哪些亮點，現(xiàn)在有請藍皮書的副主編，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李景國先生作主題報告。
2007-04-27 09:13:59 - 李景國:
謝謝！各位專家、新聞界的各位朋友上午好！下面我代表課題組作2007年房地產(chǎn)報告的專題演講。第一，房地產(chǎn)政策回顧及2006年政策的特點。1998年住房制度商品化以來，房地產(chǎn)市場迅速成長和發(fā)展，但是距今畢竟不到十年的時間。時間長短，必要的法規(guī)制度、政策還很不健全，房地產(chǎn)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了這樣那樣的問題，同時房地產(chǎn)的迅速發(fā)展使其成為很快成為影響經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。
2007-04-27 09:15:24 - 李景國:
為了解決房地產(chǎn)自身發(fā)展中存在的問題，以及為了抑制經(jīng)濟發(fā)展過熱的問題，近幾年國家出臺了一系列與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，是近幾年國家出臺政策最多的經(jīng)濟領(lǐng)域之一。2007年中國房地產(chǎn)發(fā)展報告的政策篇，對近幾年出臺的相關(guān)政策進行了初步的總結(jié)。近幾年政策的主要特點：
2007-04-27 09:16:35 - 李景國:
1.調(diào)控對象由初期以土地調(diào)控為中心轉(zhuǎn)向土地調(diào)控與房屋調(diào)控并重。2.土地調(diào)控由早期主要關(guān)注國有土地資產(chǎn)流失問題，開發(fā)區(qū)建設(shè)用地轉(zhuǎn)向?qū)ㄔO(shè)用地總量控制和土地管理制度建設(shè)的關(guān)注。3.房屋調(diào)控重心由重視房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)向?qū)ψ》績r格的關(guān)注和最近對住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控。4.土地和房屋調(diào)控由“租”“費”為主轉(zhuǎn)向以“稅”為主，由軟約束轉(zhuǎn)向硬約束。5.金融調(diào)控由寬松的鼓勵性轉(zhuǎn)向緊縮的限制性。
2007-04-27 09:17:16 - 李景國:
2006年房地產(chǎn)政策特點，2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，以調(diào)整供給結(jié)構(gòu)和引導(dǎo)需求為主線，與前幾年相比，其特點是：1.政策的綜合性和系統(tǒng)性增強，2006年4月底開始，國家關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策密集出臺，涉及信貸、稅收、利率、外資、套現(xiàn)結(jié)構(gòu)、市場信息、土地出讓與督查力度、土地收益分配管理等領(lǐng)域，涵蓋了房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)。2.政策的可操作性增強。不僅包含具體措施，而且具有量化的指標(biāo)。如對套現(xiàn)面積及其比重進行量化的規(guī)定。
2007-04-27 09:19:27 - 李景國:
3.政策措施的針對性增強。政策和措施主要針對目前房地產(chǎn)市場存在的商品房供應(yīng)套現(xiàn)結(jié)構(gòu)不合理，普通住宅供應(yīng)少等問題。4.政策出發(fā)點增強了對民生的關(guān)注度。2006年出臺的房地產(chǎn)政策，以滿足普通居民住宅需求為出發(fā)點，解決中低收入家庭住房問題提高到顯有的高度，凸顯了關(guān)注民生的理念。5.強化對政策實施的監(jiān)督。對政策的落實加強了監(jiān)督檢查，相關(guān)部委組成調(diào)查組對全國各地調(diào)查房地產(chǎn)的調(diào)控效果，加大了對違規(guī)、違法事件的處理力度。
2007-04-27 09:20:46 - 李景國:
6.重視制度建設(shè)，建立國家土地督查制度，工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度和土地使用權(quán)出讓收入實行管理收支兩條線的管理制度。第二個大方向，2006年中國房地產(chǎn)概括及存在的問題。一，房地產(chǎn)概況。首先看房地產(chǎn)投資。2006年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的投資的比重與2005年基本持平，（2005年是17.8%，2006年為17.6%）。投資增長率略有回升，（2005年19.8%，2006年為21.8%，）但是低于全社會固定資產(chǎn)的投資增長率。
2007-04-27 09:22:08 - 李景國:
從房地產(chǎn)開發(fā)方面看，土地開發(fā)面積和新開工面積均達到2000年以來的最高，但是土地購置和竣工面積與2005年相比均有所減少。從商品房的銷售來看，2006年各類商品房銷售面積均達到了2000年以來的最高值，從一個角度和一定程度上反映出需求旺盛。2006年住宅、辦公樓和商業(yè)用房銷售面積分別達到2000年的3.3倍、2.8倍和3.0倍。這個可以從表上看出來。
2007-04-27 09:23:58 - 李景國:
從商品房的價格來看，2000年以來，除辦公樓銷售均價上下有所波動外，各類商品房價格一直上漲。2003年以后各類商品房價格上漲加速，就是說從2000年以來，各類商品房一直上漲，但是上漲速度快的還是2003年以來期間。其中2006年的住宅價格是2003年的1.4倍。從商品住宅來看，2000年以來，全國商品住宅開發(fā)建設(shè)投資額、新開工面積、銷售面積一直增長，2006年達到最大值。（見圖）這個表商品住宅的各種指標(biāo)。
2007-04-27 09:25:26 - 李景國:
住宅投資占全部房地產(chǎn)投資額的比重2006年達到最大，為70.2%，住宅銷售額一直在82%-86.6%之間浮動，就是從2000年以來。下一個問題是房地產(chǎn)市場存在的問題。1.部分城市房價增長過快。盡管2006年的宏觀調(diào)控政策對抑制房價增幅起到一定的作用，但是仍有部分城市房價增長過快，例如深圳市2006年商品房的平均價格9956元/平方米，比2005上漲32%，其中商品住宅均價，2006年為9106元/平方米，比2005年上漲30%。應(yīng)該引起注意的是，由于收入差距的存在，房價增長過快，會使低收入家庭住房的居住能力進一步下降，也可能會擴大沒有能力購房的群體。
2007-04-27 09:27:27 - 李景國:
2.市場供給偏緊。從2002年1月至今，全國商品房空置面積一直在1.22億-1.43億平方米之間波動，與強勁需求之間形成鮮明的反差，供求關(guān)系緊張，必然導(dǎo)致市場價格上漲，而價格上漲又導(dǎo)致市場投資和投機的增加。房地產(chǎn)市場的投資和投機，又刺激價格進一步上漲。3.價格結(jié)構(gòu)矛盾突出。商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，比如價格矛盾，在每一個城市當(dāng)中的區(qū)位矛盾以及套型結(jié)構(gòu)矛盾等等都比較突出，但是價格矛盾更為突出。就是中低價位的商品房供應(yīng)量比較低。
2007-04-27 09:28:58 - 李景國:
4.市場秩序有待進一步完善。目前房地產(chǎn)市場依然存在囤積土地、虛假宣傳、違規(guī)預(yù)售、無證經(jīng)營、合同詐騙、投機操作、違規(guī)建設(shè)、隱瞞利稅、脫逃稅款等問題。5.信息系統(tǒng)建設(shè)有待進一步完善。房地產(chǎn)信息仍然存在不完善等問題，信息筆錄有待于制度化。房地產(chǎn)信息的例如搜集和系統(tǒng)化建設(shè)有待于進一步完善。
2007-04-27 09:29:59 - 李景國:
6.住房保障體系滯后，為中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供應(yīng)中的比重比較低，覆蓋面比較小，資金來源缺乏制度化保障。廉租房制度在一些城市處于起步階段，沒有建立起住房保障、家庭檔案的申請審批制度，經(jīng)濟適用房投資不僅從2000年持續(xù)滑坡，而且仍然存在許多需要改進和完善的問題。第三個大的方面，2007年房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要趨勢。
2007-04-27 09:32:16 - 李景國:
1.落實調(diào)控政策力度加大。2.房地產(chǎn)投資增幅仍將保持在20%以上。3.住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將有所改善。4.房價漲幅估計在5%以下。5.解決居民住宅渠道多元化。6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快重組。7.節(jié)能環(huán)保型住宅將得到加快推廣。
2007-04-27 09:33:14 - 李景國:
第四，政策建議。1.堅持市場化導(dǎo)向，規(guī)范政府權(quán)力邊際。2.增加住宅有效供給。首先需要增加土地供應(yīng)，如何在不突破建設(shè)用地總規(guī)模的前提下增加土地供應(yīng)成為關(guān)鍵。解決這類問題，可以通過改善建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，主要是提高工業(yè)用地，（包括各類開發(fā)區(qū)）的集約利用程度，特別是制定配套政策，尤其是激勵政策，順應(yīng)城市化進程，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，在改善農(nóng)村居住和生活條件的同時，逐步調(diào)整農(nóng)村人均建設(shè)用地過大的問題。3.引導(dǎo)住房需求。
2007-04-27 09:33:43 - 李景國:
4.加快二手房交易和房屋租賃市場建設(shè)，分流新房市場需求。5.完善住房保障體系，解決中低和低收入家庭的住房問題。6.整頓市場秩序，規(guī)范企業(yè)行為。由于時間關(guān)系，今天我作的主題演講就到這里。謝謝各位！
2007-04-27 09:35:18 - 謝壽光:
感謝李景國研究員用很少的時間把主要2007年《房地產(chǎn)藍皮書》的核心的研究結(jié)論給大家作了一個報告。更詳細的東西，大家可以從書上來進一步發(fā)掘。《房地產(chǎn)藍皮書》是今天剛剛拿到手，所以，對每一家媒體都是平等的，沒有誰提前先把這個消息往外發(fā)出去。第一階段是藍皮書的發(fā)布會結(jié)束了。第二階段是中國房地產(chǎn)高峰論壇。請專家作演講。
2007-04-27 09:35:40 - 謝壽光:
首先有請中國房地產(chǎn)協(xié)會原會長楊慎先生講話。楊慎會長每次在房地產(chǎn)論壇都語出驚人，我相信大家會得到很多的收獲。
2007-04-27 09:36:46 - 楊慎:
今天參加中國房地產(chǎn)高峰論壇會，我們感謝社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心為2006年的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所作的辛苦的工作。每年房地產(chǎn)的重大信息都是從社科院最先發(fā)布，房地產(chǎn)大的走勢和動態(tài)走向，他們也是起到了積極的引領(lǐng)作用。所以，從這個意義上，我代表房地產(chǎn)協(xié)會向他們感謝。但是，下面的意見，就是我講個人的意見。
2007-04-27 09:36:58 - 楊慎:
第一，當(dāng)前房地產(chǎn)的任務(wù)是干什么？房地產(chǎn)做什么？依然是貫徹國家的宏觀調(diào)控政策，把我們的思想和行動統(tǒng)一到中央宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)。這是第一的任務(wù)，也是最重要的任務(wù)。中央關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是什么？精神實質(zhì)是什么？溫家寶總理在3月5日的全國人大的工作報告中講的非常清楚，講了房地產(chǎn)重要性的四個方面，限于時間，我不展開了，大家都學(xué)習(xí)了報告。從四個方面講了房地產(chǎn)業(yè)今后發(fā)展的重點和方向。
2007-04-27 09:37:40 - 楊慎:
之前在2月底，在人大會開會之前，曾培炎副總理聽取國務(wù)院有關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)檢查的情形報告的時候，也作了很重要的指示。他講“房地產(chǎn)主要的任務(wù)是增加供給，引導(dǎo)需求，穩(wěn)定價格，規(guī)范市場”。這些精神同溫總理的政府工作報告“我們發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)以廣大居民的普通住宅為重點，以解決低收入者、貧困人群的住房為重點，加大財政支持力度，實行適度的消費等等”，與溫總理講的是完全一致的，我們作為房地產(chǎn)行業(yè)的人，我們第一任務(wù)就是領(lǐng)會和貫徹這些指示。
2007-04-27 09:38:25 - 楊慎:
在這些指示當(dāng)中，雖然沒有正面的直接提到把降低房價、穩(wěn)定房價作為重點任務(wù)，但是，大家都知道，在溫總理報告當(dāng)中對房地產(chǎn)提出了更高、更嚴格的要求。這個要求是什么？就是房地產(chǎn)業(yè)要從我們國家人多地少的國情和現(xiàn)階段的經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，堅持科學(xué)發(fā)展和適度消費，發(fā)展節(jié)能、省地型建設(shè)，過去是節(jié)能，而現(xiàn)在是節(jié)能、省地、環(huán)保。要求特別關(guān)心和幫助解決低收入者的住房問題，要求實行新的財政政策，積極的財政政策，支持貧困群眾的住房問題等等。這些重要性，我認為是今年各項工作的總的指導(dǎo)思想。由于時間關(guān)系不講那么多了，但是，我們要注意這個問題。
2007-04-27 09:39:25 - 楊慎:
現(xiàn)在大家可能會問，既然宏觀調(diào)控調(diào)控兩年，各種手段，經(jīng)濟手段、法律手段、稅收手段、科技手段都用上了，但是為什么現(xiàn)在的房價依然沒有降下來，并且在部分地區(qū)繼續(xù)上漲和回調(diào)。對這個問題怎么看？我個人看，有三點：
2007-04-27 09:40:25 - 楊慎:
一，我們?nèi)狈Τ墒斓氖袌鼋?jīng)濟調(diào)控經(jīng)驗。我們國家實行市場經(jīng)濟從1993年開始到現(xiàn)在十幾年，房地產(chǎn)這個行業(yè)總體的調(diào)控沒有很好的經(jīng)驗，過去計劃經(jīng)濟下我們生活是處在短缺經(jīng)濟，我們有的是制定短缺的經(jīng)驗，但是，一旦供給不平衡，供給過剩，通貨緊縮怎么治，我們沒有經(jīng)驗。治理過剩，通貨緊縮沒有這個經(jīng)驗，這是實質(zhì)，這是我們存在的現(xiàn)狀。在這樣的情況下，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展過快，盡管主觀上從國務(wù)院到各地政府想采取措施，但是，往往由于采取措施不對路達不到預(yù)期的效果。
2007-04-27 09:41:03 - 楊慎:
比如現(xiàn)在當(dāng)時批了穩(wěn)定房價，一般都是這樣的，緊縮貨幣，管理貨幣，嚴控土地，再增加稅收，一般是這樣做的。去年我們也是用了這三種方法，但是，實踐來看，這三種辦法的結(jié)果是增加房價。土地嚴控信貸減少了，資本提高了，是不是增加房價。嚴控，土地實行嚴格的招拍掛，不準(zhǔn)劃撥土地，土地價格都平均的上漲。用稅收來調(diào)節(jié)市場，增加稅收，這三者都是通過賣方轉(zhuǎn)嫁到消費者，所以，主觀上想為老百姓做好事降低房價，客觀上卻是越調(diào)越高，我們是沒有這方面的經(jīng)驗。而且在這次中央提出來，從總的方面提出來加大廉租房的建設(shè)，都會從建立社會保障方面都能夠解決，但是，過去我們沒有這方面的經(jīng)驗。
2007-04-27 09:42:15 - 楊慎:
二，住房的社會保障制度。這是一個比較大的問題，住房的政策設(shè)計作一些反思。當(dāng)時提出來住房保障，一個是實行三種不同的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房。廉租房雖然提出來，當(dāng)時領(lǐng)導(dǎo)也有考慮，但是，具體的怎么運作沒有可操作性的東西。因此，對于低收入群體來講，當(dāng)他一旦積蓄買房的資金的時候，房價就比原來的設(shè)想升值一兩倍，使這些人永遠處在一種沒有房的困境之中。
2007-04-27 09:44:01 - 楊慎:
所以，住房制度的保障沒有建立，不完善、不健全，這是一個非常大的問題，也是中央提出要特別解決的問題。任何國家、政府必須由資本市場來調(diào)節(jié)大量的消費者的需要，對低收入者只能是政府支持。所以，我們在這方面必須采取措施。
2007-04-27 09:44:50 - 楊慎:
三，我們現(xiàn)在有一些統(tǒng)計數(shù)據(jù)口徑不夠準(zhǔn)確，統(tǒng)一的口徑不夠一致，也造成大家的認識上的差別，現(xiàn)在甚至出現(xiàn)統(tǒng)計口徑上有打架的現(xiàn)象，因為政策上就需要數(shù)據(jù)的口徑，但是數(shù)據(jù)有不一致的地方。這個有歷史原因，原來我們國家用的是計劃經(jīng)濟體制，是包的，建一個房子，包括鋼材、水泥、木材、磚瓦，包括實物消費在內(nèi)，而現(xiàn)在的統(tǒng)計的GDP是增加值。國家過去沒有增加值的概念，我們沒有GDP的概念，九十年代中期，我們核算體系改革用蘇聯(lián)的，原來的物質(zhì)生產(chǎn)編制表體系改成帳目體系，實行了體制的根本性改變。
2007-04-27 09:45:36 - 楊慎:
我們的這個沒有改革，以后是在實踐當(dāng)中逐步的完善起來。在完善的過程中當(dāng)然有不健全的地方，也有各個地區(qū)清理數(shù)據(jù)的時候受部門、地方的行政制約，有的部門不履行，所以，大家經(jīng)常看的在報上看到的是數(shù)據(jù)打架，這就引來了政策制定人不必要的爭執(zhí)。這些問題，我個人的意見，我多次向有關(guān)的土地部門，建設(shè)部門反映意見，但是，建立一個完整的統(tǒng)計理論、統(tǒng)計制度、指標(biāo)體系、計算方法、報告制度，把完整的體系建立起來，不是一天能夠完成的。
2007-04-27 09:46:47 - 楊慎:
現(xiàn)在有這樣的問題，大家都知道，最明顯的就是城市人口，現(xiàn)在房地產(chǎn)的總量，房地產(chǎn)規(guī)模，現(xiàn)在房地產(chǎn)統(tǒng)計是14項，是廠房、住宅、辦公樓、寫字樓，包括道路等等14項。城市越發(fā)展，城市的規(guī)模越大，城市化的進程越快，房地產(chǎn)統(tǒng)計的范圍越大。房地產(chǎn)的投資開發(fā)占固定資產(chǎn)的投資是17-18%，而在大城市不一樣，北京是55%，上海占36%，天津也將近40%。
2007-04-27 09:47:41 - 楊慎:
這個數(shù)據(jù)遠遠不是，為什么？城市發(fā)展越大，原來郊區(qū)不統(tǒng)計，而現(xiàn)在也統(tǒng)計了，原來城鎮(zhèn)不統(tǒng)計算農(nóng)村，而現(xiàn)在也統(tǒng)計，所以，隨著城市化進程的加快，統(tǒng)計的范圍就會大，基數(shù)也大，所以，房地產(chǎn)的投資老降不下來，其中有一個是統(tǒng)計制度和計算方法的問題。這個理念要改變也有一個過程，城鄉(xiāng)劃分怎么劃分？誰能說城鄉(xiāng)怎么劃分？城市中心有城中村，每一個城市都有，城中村算城市還是農(nóng)村，現(xiàn)在說不清楚，誰都說不出來，有的算城市，有的算農(nóng)村，所以，這方面的問題，出現(xiàn)這些情況，也是正常的，報道的時候也要客觀的反映實際的問題，不然數(shù)字老不降下來，是統(tǒng)計口徑和基數(shù)的問題，這些都是下一步自己完善市場機制亟待解決的問題。
2007-04-27 09:48:32 - 楊慎:
作為當(dāng)務(wù)之急，我個人講，堅持市場化的方向不能動搖。現(xiàn)在究竟房地產(chǎn)怎么解決，可能解決不了，有的主張個人建房，有的說集體建房，還有提出來全面的實行廉租房制度等等，總體上市場化的方向不能變，為什么？我們這幾年房地產(chǎn)發(fā)展這么快，就是實行了市場經(jīng)濟體制。1950-1980年，30年中國建了多少住宅？7億平方米，一共是1140萬套，平均每年46萬套房子，堂堂的中華人民共和國每年46萬套房子，從1980至今，改革開放蓋了多少房子，蓋了是1.1億套房子，比過去增加十幾倍，這個歷史的發(fā)展就是市場化的發(fā)展，不能再退回來，有什么問題解決什么問題，有問題解決。我們要繼續(xù)前進，在前進當(dāng)中繼續(xù)解決問題，前進當(dāng)中主要的問題是什么，我個人認為，大力發(fā)展以貨幣直補為主的廉租房制度。
2007-04-27 09:49:36 - 楊慎:
給沒有廉租房的人，政府建房是一個方案，政府不一定掏錢建房子，用貨幣直接補貼使他們有購房能力也是一種方法，要建廉租房，由他個人買，大小、朝向、區(qū)域自己選，建立貨幣直補的廉租房制度要大力發(fā)展。用這樣的辦法來解決多數(shù)群眾的住房問題，實行住房大眾化的消費政策。這是我講的幾個基本的概念，對不對，請大家參考。
2007-04-27 09:51:08 - 謝壽光:
楊會長果然是語出驚人，提出了有見地的意見，包括房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)如何正確的理解。依我看，這的確是往往把平均數(shù)掩蓋很多的具體的問題。《房地產(chǎn)藍皮書》也開始越來越成熟的對每個城市，今年我們還另外出一本叫宜居城市的報告，對各個區(qū)域的房子作分析，應(yīng)該說越具體的數(shù)據(jù)，對每一個消費者或者是決策者越有用。下面請中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會副會長兼秘書長柴強同志講話。
2007-04-27 09:51:27 - 柴強:
很高興來參加藍皮書的發(fā)布會。沒有準(zhǔn)備，既然坐在這讓我講，還是講幾句。第一，表示祝賀。藍皮書連續(xù)四年出版、發(fā)布，實在是不容易。剛才聽了報告，我感覺有這樣幾個特點：一，嚴謹、科學(xué)的態(tài)度。因為房地產(chǎn)現(xiàn)在每個人都有觀點，當(dāng)然，也有科學(xué)、嚴謹?shù)模嗟氖菓{感覺自己發(fā)表觀點、意見。當(dāng)然，嚴謹、科學(xué)的嚴肅態(tài)度是非常好的。
2007-04-27 09:53:03 - 柴強:
二，權(quán)威性。由中國社會科學(xué)院一幫專家，行業(yè)內(nèi)的一些專家，我看了一下，包括這些作者都是行業(yè)的專家。可能在媒體上大家不知道，媒體上大家知道的幾個人和真正的研究的不完全一樣。所以，業(yè)內(nèi)的話就是比較了解權(quán)威性。三，全面、系統(tǒng)。我們還是要以科學(xué)、嚴謹?shù)膽B(tài)度做好藍皮書。首先是祝賀。祝賀將來越辦越好，在社會上的影響、引導(dǎo)的作用越來越重要。第二方面我談一下自己的感想。
2007-04-27 09:54:13 - 柴強:
一，房地產(chǎn)業(yè)，還是有非常大的積極的、重要的作用。是我們國家當(dāng)前，一直未來一段時期的支柱產(chǎn)業(yè)，這樣的地位是非常重要的。所以，還要大力的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，促進它持續(xù)、健康、規(guī)范的發(fā)展。這樣的主流。我估計中央也是這樣的基本的看法。二，我贊同楊會長剛才講的，包括藍皮書后面的政策建議，市場化的趨向，市場機制在房地產(chǎn)方面發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用。不能因為有一些問題否定土地使用制度改革，否定過去的住房制度改革，這樣社會化、商品化、市場化方向。
2007-04-27 09:55:08 - 柴強:
三，從過去的改革也有一些不足的地方。我們在1989年住房制度改革，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，針對過去的傳統(tǒng)的一套做法，使我們國家這幾年住房變成消費的熱點，住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟增長點，房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)。以前對住房、社會保障關(guān)注的不夠，目前關(guān)注住房的保障，我也是非常贊同的。
2007-04-27 09:56:20 - 柴強:
因為住房和一般的商品不一樣，一般的商品像汽車，買不起就用公共交通解決，或者是其他的一些商品，可有可無的，但是住房是生活必需品，社會上總有一些低收入者，從現(xiàn)在的資本主義國家，收入很高的國家，也有一些低收入者，住房是價格大的商品，所以，總有一些人買不起的。所以，又必須人人享有住房。當(dāng)然，也要注意區(qū)分與人人擁有住房是兩碼事，是人人享有住房。所以，我們國家中低收入者也享受經(jīng)濟改革的成果，所以，在目前有一定經(jīng)濟實力的情況下，要更多的關(guān)注住房保障。當(dāng)然，有一個合理的度，目前這方面比較缺乏，所以，要大力。
2007-04-27 09:57:02 - 柴強:
四，適合我們國家的國情，我們應(yīng)該走什么樣的住房建設(shè)的模式和住房的消費模式的問題。實際上現(xiàn)在大家都清楚了，大的背景可能還要深入研究，在我們國家突出的問題就是人多地少、人員缺乏。我們住房模式必須要走節(jié)能、省地、環(huán)保，所以，要適合我們國家國情的住房的建設(shè)的模式，我們要談。當(dāng)然，我們更多的應(yīng)當(dāng)采取經(jīng)濟的杠桿作用進行調(diào)節(jié)。不宜過多的產(chǎn)業(yè)強制性的規(guī)定，所以，要采用高的稅收，對大戶型的商品住房，高低價，適當(dāng)?shù)倪€有一些限制的措施來引導(dǎo)。
2007-04-27 09:58:09 - 柴強:
通過真正的有錢人交高的稅、高的地價，這部分反哺到中低收入者的廉租房的建設(shè)，這也是解決的一個途徑。不是大家看齊。當(dāng)然，目前也要倡導(dǎo)住房的消費模式，建設(shè)模式相對應(yīng)的是消費模式。目前住房消費模式，有些是過多的超前消費，這個問題確實存在。剛才我們幾位來的早一點，在貴賓室的幾位領(lǐng)導(dǎo)講，也要倡導(dǎo)這種消費的模式，其中一個是超前。現(xiàn)在的年輕人剛工作，或者是剛結(jié)婚就希望有大的房子，這在西方也是不可想象的。當(dāng)然，誰都想住好房子，但是要按照正常的來買。另外就是追求過大。
2007-04-27 10:00:08 - 柴強:
高品質(zhì)、高品位，而不是盲目的追求大面積，當(dāng)然要有適度的面積，要理性的消費。所以，住房消費模式要引導(dǎo)。我還想談一點，分析經(jīng)濟的發(fā)展階段，特別是消費的模式相對應(yīng)的。住房消費目前都是要抵押貸款，這是很正常的。當(dāng)然，我經(jīng)常講，利率對于消費、對于房價有很大的影響，但是，短期內(nèi)影響不大，因為我們上調(diào)的利率大家反映不大，當(dāng)然，從歷史長期來看影響非常大。水滴石穿的原理大家知道。
2007-04-27 10:01:13 - 柴強:
回顧歷史，我們利率最高的水平是將近12%，國家還要進行保值儲蓄。最低的時候?qū)⒔?%，目前我們還是2%多，所以，從歷史來看，還是在很低的位置，正常的是到5%、6%的位置。當(dāng)然到一定程度可能爆發(fā)，那個時候貸款的利率到什么地方去，大家可以想像。所以，理性的消費也要考慮到這樣的因素。當(dāng)然，還有其他的因素，我不多講了。
2007-04-27 10:02:02 - 柴強:
在房地產(chǎn)領(lǐng)域還存在一些其他的問題。目前我對征地拆遷也有一點考慮。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，土地可以說是一個原材料，必須有。土地來源我們國家有兩個來源，一個是城市的房屋拆遷，實際上房屋拆遷并不是要拆遷房屋，而是要取得這塊地。農(nóng)村的土地就是征地、征收。所以，《土地管理法》、《物權(quán)法》出臺以后，都要保護被拆遷、被征地的居民、農(nóng)民的利益，這是非常正確的。
2007-04-27 10:02:43 - 柴強:
當(dāng)然，我個人的意見，兩種極端都要房子，一種是沒有合法的征地拆遷的前提，沒有足夠的補償。當(dāng)然還有一種漫天要價，無理取鬧。所以，拆遷要足額補償?shù)轿唬厥饫щy的情況要給予充分的考慮。這樣要依法快速地完成征地拆遷的過程。當(dāng)然，細節(jié)有很多的技術(shù)問題，我講的是有一個規(guī)律和原則。當(dāng)然，解決房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題還有其他的，但是，最后還是持續(xù)健康規(guī)范的發(fā)展。我們不能為了一時，包括穩(wěn)定房價也是這樣，如果不穩(wěn)定，最后還是行業(yè)內(nèi)的人士吃虧，會有泡沫，在泡沫的過程中大家都是非常快樂，人人都會賺到錢。
2007-04-27 10:03:33 - 柴強:
但是，泡沫破滅之后，人人都是受害者。非常簡單的道理，這個杯子值10塊錢，你50塊錢買，我賺了40，我很高興，你賣另外一個人他出100元，你也賺了，我從他手里200元買到，他也很高興，我再賣給你出300元買你也很高興，但是，這個杯子實質(zhì)就值10塊錢，泡沫的時候大家很快樂，但是大家一醒悟什么支持這個價格，是真正的收益還是內(nèi)涵的價值支持，實際上總有一天大家會醒悟的。
2007-04-27 10:04:54 - 柴強:
所以，包括我們的房價的問題，在一些地方確實高了，脫離了基本的支撐，而且個別的城市住房的價格超過了寫字樓的價格，這在世界上都少見。所以，我問了很多的專家，包括國內(nèi)、國外的專家，大家沒有想過這個問題，這個問題值得思考。按道理，商業(yè)寫字樓、工業(yè)、住宅都有一個順序，如果順序顛倒了，兩者肯定有一者是不正常的。謝謝大家！
2007-04-27 10:05:39 - 謝壽光:
下面有請國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所鄒曉云所長講話。
2007-04-27 10:06:25 - 鄒曉云:
感謝主辦方提供這個平臺，也感謝新聞媒體記者對房地產(chǎn)的關(guān)注。今天討論的重點是聚焦政策，我今天的講話也盡量的靠近主題。我今天想說的一個基本的想法，就是從目前的情況來看，我們的房價很高，我認為很根本的原因就是壟斷造成的。這個壟斷是制度性的壟斷。最近北京市公布一個數(shù)字， 1-2月，商品住宅銷售的成交額是逐年下降的，下降7%。平均價格是逐漸的上升的，上升的幅度是17.3%。這說明一個什么問題，就是銷售量在下降，但是，價格在不斷的上升。
2007-04-27 10:06:53 - 鄒曉云:
北京市2007年3月份可銷售的房屋是78959套，但是，登記銷售的只有8574套。這就是從官方網(wǎng)站上找到的數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)是非常具有壟斷市場的特征的。這是一個現(xiàn)象。我們在推進市場建設(shè)，加強宏觀調(diào)控的同時，我們要關(guān)注壟斷的問題，我們經(jīng)常看電信行業(yè)的壟斷，還有銀行、鐵路各方面的壟斷，大家提出了很多的治理的方式，包括銀行最近大家也很關(guān)注。房地產(chǎn)這種制度性的壟斷我們應(yīng)該引起關(guān)注。
2007-04-27 10:07:51 - 鄒曉云:
我說幾個方面：第一，房地產(chǎn)開發(fā)許可制度，這是我們值得反思的問題。大家可能習(xí)以為常，房地產(chǎn)開發(fā)許可制度是要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，或者是提供一個專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)隊伍。但是，這種制度已經(jīng)成為市場壟斷的門檻。具體看一下房地產(chǎn)管理開發(fā)企業(yè)的辦法有設(shè)置很多不同的門檻，比如企業(yè)要獲得開發(fā)的有哪些專業(yè)的要求等等門檻上的東西。這是中央的政策和地方的政策都有這種限制。它會造成什么后果？目前的情況是這樣的，所有的土地必須經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)商之后才能進入普通的消費者手上，房地產(chǎn)開發(fā)存在一個特許經(jīng)營的行業(yè)。就像煙酒一樣，這是形成壟斷的基本條件。
2007-04-27 10:08:58 - 鄒曉云:
我記的在五六年前到一些小縣城去，這些小縣城一般的居民他們都自己購買土地建房子，但是再過幾年過去，現(xiàn)在沒有這樣的情形了，所有的土地都是在開發(fā)商手里，普通的消費者只有從開發(fā)商手上拿地。我說這個事，并不是我們攻擊這個制度，我們可以改善、完善這種制度。因為購買土地或者居住權(quán)是每一個公民應(yīng)該具有的權(quán)利，我們通過各種方式都有平等的權(quán)利獲得土地，但是我們現(xiàn)在買一套房子多么的困難。
2007-04-27 10:10:22 - 鄒曉云:
合作建房已經(jīng)好幾年的歷史，提出了這個概念，但是目前的情況下仍然沒有松動。溫州雖然取得了合作開發(fā)的土地，但是，現(xiàn)在在立項的過程中仍然是等待，而且是不知道什么時候能夠拿到許可。實際從某一個方面來說，限制了每一個人購買土地的權(quán)利，這是很不公平的。
2007-04-27 10:11:43 - 鄒曉云:
我的建議是我們要逐步的放開合作建房，而且這種合作建房，在世界上絕大多數(shù)發(fā)達國家地區(qū)都是具有的制度，而且比例是很高的。我們生產(chǎn)房屋，自建房屋是每個人的權(quán)利，制度上不能造成門檻或者是歧視性的制度，應(yīng)該提供公平的環(huán)境。第二，土地出讓政策。這是土地使用制度改革或者是房地產(chǎn)使用制度改革的最早的基本的制度，這個制度本身沒有問題，包括出讓土地也沒有問題，問題是現(xiàn)在把土地大部分的出讓給開發(fā)商。
2007-04-27 10:12:15 - 鄒曉云:
我們在北京作過一個調(diào)查，開發(fā)商非常愛好擁有大規(guī)模的土地，這種大規(guī)模的土地帶來的后果是什么，首先開發(fā)商會獲得很多的利潤，這是不用說的，這是一點。二是開發(fā)商可以形成區(qū)域性的壟斷。在大城市當(dāng)中大家感覺不是特別的明顯，在一些中等城市是非常明顯的。一個中等城市往往由兩三個開發(fā)商控制，在某一個區(qū)或者是東邊、西邊就是自己開發(fā)。這種壟斷已經(jīng)完全控制住價格，大家知道，早期建的時候價格很低，逐漸的價格上升，完全是按照自己的意志增加房價。
2007-04-27 10:13:22 - 鄒曉云:
另外，在規(guī)劃上也是。因為小區(qū)的規(guī)劃基本都是開發(fā)商自己做的。我認為這也是不太好的東西。作為未來的居住人應(yīng)該有權(quán)利參加小區(qū)規(guī)劃的，當(dāng)然，從操作上來說，未來的居住者是不可能直接參與的，因此，政府就要參與，但是政府在里面頂多起到批準(zhǔn)、批示的作用，基本控制力是很小的。
2007-04-27 10:14:19 - 鄒曉云:
對房地產(chǎn)開發(fā)來說，擁有一片大規(guī)模的土地之后，完全可以從追求利益的角度來操縱規(guī)劃，也是對未來的土地使用者的權(quán)利的侵犯。我建議應(yīng)該把土地出讓變成小塊的，甚至是一棟樓、一棟樓的出讓，有些人說這是很麻煩的，不可操作性。其實我們具有這樣的條件，我們的土地是一級開發(fā)的。既然土地已經(jīng)做熟了，為什么不切割賣，這樣賣有什么好處？在整個的市場當(dāng)中，土地的附屬，出賣的綜地非常多。綜地多了以后，供應(yīng)的總量相當(dāng)于市場的商品的部分。出讓的招拍掛是很正常的銷售出去。
2007-04-27 10:15:34 - 鄒曉云:
第三，房屋的預(yù)售制度。這會造成什么？造成資金的壟斷。我們大家知道，最早預(yù)售房制度，政府的目的是促進房地產(chǎn)開發(fā)的啟動發(fā)展，但是，現(xiàn)在看來預(yù)售制度已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壟斷，最后形成壟斷效率的工具。這個制度現(xiàn)在不能取消，我們建議是要逐步的改善，直到最后變成一種購房的資金保護，作為一種保護賣房者和購房者利益的武器，不僅僅是開發(fā)商的武器。
2007-04-27 10:17:50 - 鄒曉云:
第四，稅收制度。稅收有很多，但是，現(xiàn)在未來做的物業(yè)制度，物業(yè)稅或者是不動產(chǎn)稅，其中一塊要引起重視。我們應(yīng)該把開發(fā)商持有的土地和持有的房屋、沒有賣的房屋作為和普通消費者持有的房屋同等看待。為什么這樣說？房地產(chǎn)開發(fā)商取得了土地，是擁有完全產(chǎn)權(quán)的，建造房屋也是完全產(chǎn)權(quán)的，賣給我們以后也是獲得完全產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)這些東西是平等的，在稅收上面也是平等的。
2007-04-27 10:19:03 - 鄒曉云:
有一個什么好處？就是開發(fā)商持有期間所交納的稅收會相對的增加，這樣增加開發(fā)商的土地房屋的持有成本，避免開發(fā)商囤積土地或者是有房不賣的情形。當(dāng)然，這也是一個公平的基本原則。所以，這些政策方面的東西，我們應(yīng)該要重新進行反思，我們的側(cè)重的目標(biāo)是什么，限制的目標(biāo)是什么，現(xiàn)在的效率是什么，應(yīng)該進行重新的評價和修訂。早期發(fā)生的作用到現(xiàn)在還存在不存在，這是我們應(yīng)該引起思考的。我講的完全是個人的觀點，供參考。謝謝！
2007-04-27 10:21:09 - 謝壽光:
鄒所長提供了一個看待房地產(chǎn)政策非常好的視角，是很新的，和楊會長講的一樣，堅持市場化方向，是從不同的層面來談的。下面請北京市國土資源局研究室孫惠林主任講話。
2007-04-27 10:22:32 - 孫惠林:
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、新聞界的朋友們，你們好。今天我非常高興，因為能夠到這個會議來聽到許多專家的真知灼見，而且對我今后的工作中開拓思路、提升理論水平，受益也是匪淺的。在這幾年的工作中，作為北京市國土資源局也做了好多工作，在房地產(chǎn)這塊確實我們也下了很大的力氣，所以今天我借這個會談三點個人的想法，或者說是我個人在工作中的體會。
2007-04-27 10:23:26 - 孫惠林:
第一，剛才楊會長講的我深有體會，在房地產(chǎn)市場上，政府的主導(dǎo)作用應(yīng)該是在哪？這個準(zhǔn)確定位，這幾年一直是在摸索。像我這么大歲數(shù)，我快60歲了，我們都知道，我們年輕的時候，要結(jié)婚要房子不是找市場，找單位、找領(lǐng)導(dǎo)，也就是說那會兒是國家包起來的。住房制度改革以后，結(jié)婚不找領(lǐng)導(dǎo)，是找市場，有錢就買，沒錢就租或者借。我也當(dāng)過領(lǐng)導(dǎo)，當(dāng)時一把手領(lǐng)導(dǎo)特難受是底下職工結(jié)婚找我要房子，那時最難受。
2007-04-27 10:24:13 - 孫惠林:
但是現(xiàn)在住房制度改革以后走向另一個極端，全部找市場。全部找市場以后又過度到一些社會的收入是不平等的，有收入高，也有收入低，也有收入特別低的，這些人住房怎么說？人人擁有住房和人人享有住房是不是一個概念？我記得那時有一個錯誤的口號，人人都要有產(chǎn)權(quán)房，變相的提法，結(jié)果造成了消費的誤導(dǎo)，千軍萬馬都擁在一級市場，房地產(chǎn)新增商品房市場，全都買新建商品房。
2007-04-27 10:26:44 - 孫惠林:
所以政府的定位實際上是在主導(dǎo)作用，在房地產(chǎn)市場中到底應(yīng)該起哪個作用，始終在探索，當(dāng)然現(xiàn)在越來越明晰。通過這幾年的工作，政府在房地產(chǎn)中的定位有從四個方面：
2007-04-27 10:28:19 - 孫惠林:
一，政府應(yīng)該切切實實的做好社會保障性住房，這是我們現(xiàn)在講的經(jīng)濟適用房和廉租房。這里我要糾正新聞屆同志們有些記者的錯誤報道，兩限普通商品房不是社會保障性住房，要把兩限商品房，錢交的再多也是普通商品房，只能算是政策性房，但是不是社會保障性房，這個觀點要扭轉(zhuǎn)過來。
2007-04-27 10:29:02 - 孫惠林:
社會保障性住房就是咱們現(xiàn)在講的經(jīng)濟適用房和廉租房，政府在這一塊是要全力以赴的下很大決心，甚至要付出代價的，要保障這部分房子的供應(yīng)，所以北京是今年提出來530，300萬的普通住宅，200萬經(jīng)濟適用房，30萬廉租房，這30萬廉租房20萬新建，還有10萬回購。社會保障住房是200+30，那是社會保障性住房，兩限房是要投放市場，我們要摸一摸，我們投放兩限房以后對市場是否會發(fā)生變化。
2007-04-27 10:30:01 - 孫惠林:
因為兩限房推出以后是否把房價拉下來，我們也不知道，但是我們想推出來試一試。據(jù)我們所了解，昨天好多新聞界同事去了，我們局二樓，西三旗那塊地，第一塊房招標(biāo)，昨天開標(biāo)，在這之前我們也做了一些調(diào)查，西三旗附近有一個公司，我不說是哪個公司，那個房子賣到9800元，后來我聽旁邊一個同志跟我說，我們那塊降價了，9800賣不動，賣到5200，因為這次在西三旗最高限價6300，把旁邊賣高價的頂住了，且不說房價的結(jié)構(gòu)，精裝修還是毛坯房、粗裝房先不說，房價的差別，從這個跡象可以看出，我們啊也想看，投放的2000商品房能不能穩(wěn)定房價，起到的什么作用，這是政府要做的第一個工作。
2007-04-27 10:31:01 - 孫惠林:
二，政府要做的一個主導(dǎo)作用是對于市場需求的疏導(dǎo)或者是引導(dǎo)，為什么這么？市場是供需兩方面。這些年我們一直加大在供上下工夫，但是需求強勁是我們不能不看到的現(xiàn)實。北京市去年新建商品房35%是外地人購買的，從北京市建委的網(wǎng)站可以看到，100套房子中35套是外地人買的，剩下的65套是本地人買的。金融貸款能夠限制他們不買房嗎？根據(jù)我們內(nèi)部掌握的信息，真正北京市現(xiàn)在買新建商品房將近40%都是一次性付款，尤其外地人。所以金融調(diào)控對他的作用并不是很大。
2007-04-27 10:33:19 - 孫惠林:
這個事情，需求非常強勁的情況下，我們強調(diào)供給，這是一個方面，當(dāng)然應(yīng)該我們做的。但是更應(yīng)該做的是需求怎么做。就像剛才領(lǐng)導(dǎo)講的，我參加工作一直到28歲結(jié)婚，找領(lǐng)導(dǎo)要房，領(lǐng)導(dǎo)給了我一間，說實在沒什么房子，給你一個12平米的房子，過了兩年換一個筒子落樓16平米，再過幾年，一直到78年恢復(fù)高考上大學(xué)，大學(xué)畢業(yè)以后第二年也就是84年單位才調(diào)個小兩居室。
2007-04-27 10:34:33 - 孫惠林:
我們這一代人從住房的需求來說逐步的往上過度，可能現(xiàn)在這種需求強勁的旺盛，一步到位，超前消費也好，叫什么也好，包括一些年輕人大學(xué)一畢業(yè)，前一階段我們到清華大學(xué)調(diào)查周圍租房售房時，剛剛來上大學(xué)的學(xué)生，家里把在家里的家產(chǎn)、房子賣了，到清華大學(xué)附近買房子。一步就要到位。我個人的看法，住房應(yīng)該在這方面進行宣傳，不同層次的消費理念應(yīng)該有所調(diào)整，我從前年就曾經(jīng)提出來，宜租者租，易購者購。這個政府應(yīng)該進行積極的疏導(dǎo)。
2007-04-27 10:35:33 - 孫惠林:
三，住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整。這是政府應(yīng)該做的。我們都知道，中國原來說是地大物博，現(xiàn)在看起來中國的土地資源相當(dāng)貧瘠，北京16400平方公里，實際平原占39%，這39%刨掉綠化帶可利用率非常少，現(xiàn)在按照城市總體規(guī)劃，國務(wù)院批復(fù)2020年到1800萬，可是到去年年底以后達到1581萬，人口的增長對住房的是需要的。同時住房的需求都要住100平米以上的大戶型要多少平？可能在座的同事也去過，我去過日本，比如香港，他們也是土地資源貧乏，我去日本第一印象是，到了人家去以后，他們比我們家的地方還小。
2007-04-27 10:36:49 - 孫惠林:
日本人土地資源的貧瘠造成特別小的居住空間，所以他們資源的缺乏，他們住房結(jié)構(gòu)上有調(diào)整。我們過去前幾年在住房結(jié)構(gòu)上確實有錯誤，大量的推行的都是130、140、150平米的大面積，那是不對的。所以這次建設(shè)部提出住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，我覺得是非常好的，這是對于節(jié)約資源、能源的一個最大的好處。而且也適應(yīng)現(xiàn)在人口資源環(huán)境的相互融洽的問題。
2007-04-27 10:38:31 - 孫惠林:
四，政府應(yīng)該對房地產(chǎn)市場的完善健全，這是它應(yīng)該做的。房地產(chǎn)市場，一般都關(guān)心一級市場。新增商品房，也就是買新房子的市場。但是房地產(chǎn)還有二級市場，賣舊房的市場，就是存量房市場。第三級是租賃方市場。從北京市場來說，一級市場火爆，千軍萬馬都擁上去。二級市場，北京具有特殊性，所以二級市場比上海、其他城市，每天的成交量差好幾倍，當(dāng)然有一些客觀原因，北京市好些軍隊大院、國家大院，大院的房子賣了以后，不太喜歡別人再搬進來，所以再上市存在這么一個門檻的，但是北京二級房市場部開放或者說比較薄弱，雖然這兩年有所好轉(zhuǎn)，但這實際上是一個問題。
2007-04-27 10:39:22 - 孫惠林:
三是租賃市場，在北京基本管理是特別薄弱的地方，全是黑中介，或者自己找人租的，沒有形成一個完善的，特別健全的，大家挺放心的，到市場可以找到租房子的。我覺得政府應(yīng)該在房地產(chǎn)這三級市場上完善、兼健全上下工夫。當(dāng)然我講的不一定對。第二個想法，剛才楊會長也講了，統(tǒng)計指標(biāo)體系的問題。
2007-04-27 10:41:24 - 孫惠林:
不好意思，我從2004年當(dāng)我們局的綜合處處長兼管計劃統(tǒng)計。我看了他們報的計劃統(tǒng)計報表以后，我當(dāng)時腦子都大，我仔細看了以后發(fā)現(xiàn)統(tǒng)計的數(shù)，因為我每個季度要做形式分析，我發(fā)現(xiàn)用他們的數(shù)特別不好用，為什么不好用？仔細的琢磨了好幾天，最后發(fā)現(xiàn)，我們現(xiàn)在使用的這種統(tǒng)計指標(biāo)體系都是計劃經(jīng)濟時代建立出來的一套東西，所以有些數(shù)據(jù)按照計劃經(jīng)濟統(tǒng)計不需要要，但是現(xiàn)在是市場經(jīng)濟。市場經(jīng)濟以后有些指標(biāo)體系對不上，我想要的還要重新調(diào)查一下，所以我們這幾年，從我們局來說，通過建立月報制度，而且建立相當(dāng)多的市場需要的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
2007-04-27 10:42:55 - 孫惠林:
但是整個來說，房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，不知道在座新聞界的記者是否有體會，舉幾個例子來說就感覺到有什么差別的地方了。比如說，房價的事，前兩天報紙上說，廣州市長一句話房價降低，沒兩天，國家統(tǒng)計局講廣州市的可比房價，3月份上漲8.6%，這是報紙上登的。這兩個統(tǒng)計數(shù)據(jù)有沒有毛病？都沒有毛病。因為廣州國土房管局公布的數(shù)據(jù)是當(dāng)期供應(yīng)的商品房的均價，可是國家統(tǒng)計局出的數(shù)是在同期、同質(zhì)可比的一種價格，哪個更科學(xué)？我這幾年一直跟建委開會，我特別反對當(dāng)期住房均價，因為這個太好算了。
2007-04-27 10:47:08 - 孫惠林:
也就是3月份新供應(yīng)的商品住宅都是遠郊區(qū)，中心區(qū)的高檔房不供應(yīng)，這個數(shù)加上一除，跟上個月一比馬上價格降低。什么叫同質(zhì)可比？比如在東單地區(qū)，東單地區(qū)的房產(chǎn)請房地產(chǎn)評估師，根據(jù)現(xiàn)在各方面的條件，重新評估在3月份的指標(biāo)是什么，在去年3月份評估時的指標(biāo)是多少，馬上可以顯示出它的價格，這是真實的。但是現(xiàn)在我們并沒有明確房價哪個數(shù)據(jù)，這是一個想法。第二，房價這塊，均價這個概念，北京市16410平方公里，北京市中心的房子和延慶、平谷的房子能不能加上除2，這個概念不對。因為設(shè)計空間布局的影響，或者二房主、三房主，它的房屋什么樣。
2007-04-27 10:48:36 - 孫惠林:
還有一個房屋的結(jié)構(gòu)也不一樣，磚混還是高層，還是別墅型、大戶型。所以這里科學(xué)性很強，但是我不知道大家是否注意，我挺注意，今年1月份開始北京市公布房價的時候是分三個數(shù)，第一是高檔商品住宅的房價同質(zhì)可比上漲多少；第二普通商品住宅房價是漲多少；第三經(jīng)濟適用房的房價漲多少。大家知道，回龍觀的經(jīng)濟房價是2600元。你要加1萬除2就成6000多，這個價格別說專家不好解決，就是對想買房子的人也不好買。
2007-04-27 10:50:09 - 孫惠林:
我們關(guān)心的是想買這個地段，我想買這個結(jié)構(gòu)的房子，這個房價在這幾個月的上漲趨勢或者漲幅，這樣我好判斷，我要的是這個東西。在現(xiàn)在的統(tǒng)計指標(biāo)體系里面恰恰不能反映這個問題，不信你們?nèi)シ@個東西很難做的。在市場上賣的商品房有毛坯房、有粗裝修，有精裝修，現(xiàn)在都用一個價是非常不科學(xué)的。精裝修的價格，每平方米加多少錢沒譜，甚至連家用電器也配上了。
2007-04-27 10:51:31 - 孫惠林:
所以具體的怎么把房價定在哪個位置、哪個點上很值得研究。所以在房價問題上，我們一般不敢輕易用數(shù)據(jù)來說明，我總覺得這個數(shù)字的差別很大。另外一個例子涉及到土地管理部門。去年中國房地產(chǎn)報的記者談過，中國房地產(chǎn)報專門等過，在土地供應(yīng)上，它有很多的時點不同、內(nèi)涵不同，時點、內(nèi)涵，包括它的一些具體的涵蓋的例子不一樣，大家非常關(guān)心的是我們土地市場，我們局二樓的土地市場，很多記者經(jīng)常去，包括我們房地產(chǎn)儲備中心的房，我們現(xiàn)在一用數(shù)，有些記者用錯。
2007-04-27 10:52:31 - 孫惠林:
為什么用錯？我們現(xiàn)在公布的三種供應(yīng)土地的量的概念是三個時點，第一個時點，土地中心準(zhǔn)備推出的點在網(wǎng)上公布，這是準(zhǔn)備推出去，還沒找到主，就像商品沒有找到買主。我打算推出多少塊地，多少平方米，無所謂。第二個成交量，像昨天西三旗，招標(biāo)出來結(jié)果，這是成交。推出去后成交有一個月左右的時間差，成交以后到辦理手續(xù)又有一個月，這之間都有變數(shù)，推出19塊可能賣17塊，這次成交三塊可能辦手續(xù)時就兩塊，都有變數(shù)。我們一般對外公布的數(shù)據(jù)，辦理完用地手續(xù)指簽定合同，成交量指簽訂成交確認書的。所以在統(tǒng)計，現(xiàn)在我們國家誰都在用，誰都可以用各種時點往外說，但是數(shù)據(jù)太多以后，大家就亂套了。
2007-04-27 10:55:07 - 孫惠林:
住宅，前幾年看到的都是規(guī)劃建筑面積，從今年還是從去年下半年開始，建委的網(wǎng)上出現(xiàn)套的概念。其實對于住宅來說，剛才楊部長一直講套，非常好。為什么住宅是套？一套可能是500平米一個別墅，一套可能是50平米的幾居室。為什么用套科學(xué)？因為要看北京市常住人口15810萬，有多少戶，除一下這個戶，北京市人均戶，一戶平均2.3人，如果賣出一戶，可以安置2.3人，如果當(dāng)期有多少套房子賣出去按照有多少人可以算出來，但是按照規(guī)劃建筑面積算不出來，人均20、30平米沒法算。
2007-04-27 10:55:48 - 孫惠林:
所以實際統(tǒng)計指標(biāo)體系來說我們現(xiàn)在非常不完善，我遇到的各種各樣的問題特別多。因為具體確定時點、內(nèi)涵，我為什么今天多講了，因為我知道在座好多新聞界的朋友你們非常關(guān)注這個東西，我們也希望你們來關(guān)注，但是我們也特別希望你們引用一些數(shù)據(jù)、關(guān)注這個的時候，真正的琢磨一下，他們出的這個數(shù)到底是什么含義，你們研究透以后，我們老一代的新聞報道記者里面，專門一項的記者，他就因為這種寫作的琢磨成為這一行業(yè)的專家，我們在這方面需要記者同志們深入研究以后也成為這方面的專家，也能夠給政府出一些更好的點子和主意。
2007-04-27 10:56:15 - 孫惠林:
我們在研究中，因為土地部門對房地產(chǎn)的關(guān)注有兩個問題，第一房價漲是不是供應(yīng)少了。第二房價漲是不是地價漲了。我們研究來以后，我們突然發(fā)現(xiàn)，房屋有一個建筑能力的問題，住房還有一個建筑能力問題，這個有人研究過嗎？其實你們可以查一下，北京市每年的住宅開戶工是3000萬，北京市每年銷售也是3000萬，竣工3000萬。等于三個3000萬，這個住宅和銷售的3000萬是不是北京市整個住宅能力的頂點，還是有很大的空間？因為這個對分家有很大的影響。
2007-04-27 10:56:52 - 孫惠林:
據(jù)我所知，現(xiàn)在的3000萬的竣工能力相當(dāng)于8年以前的5倍，作為一個城市，在經(jīng)濟發(fā)展中，在住宅的建設(shè)方面是不是應(yīng)該也有一個頂點或者極限？因為大家都知道，北京市現(xiàn)在不讓采沙，北京市的建筑市場沙子一下漲了十幾倍，現(xiàn)在都是從河北廊坊周圍往這拉沙子，住房的能力如果無限制加大，會造成建材價格上漲，實際上對整個成本是增加的，對房價是有影響的。而且建設(shè)能力的這三個3000萬，這個特別值得探討。
2007-04-27 10:57:28 - 孫惠林:
在座的記者們非常年輕，后生可畏，希望你們利用你們接觸面廣、多方面了解情況的時候，多學(xué)習(xí)、鉆研、琢磨一些這方面的東西，通過這種鉆研、分析、研究，可能你們提出的意見比我們?nèi)锶酥v的還好，不至于出一些大笑話。謝謝。
2007-04-27 10:58:00 - 謝壽光:
孫主任說了很多的題目，不僅僅是對媒體，更多的是給我們的政府和研究者出了很多的，有的是非常具有操作性的。聽完以后，《房地產(chǎn)藍皮書》在明年對一些概念就要更加進一步清晰了。前面都講了很多房地產(chǎn)的金融問題，今天這次會議請到了社科院金融所的副所長，著名的金融學(xué)家王國剛教授，剛才接待外賓所以來晚了，我們有請他。看我們金融專家怎么看待房地產(chǎn)的問題？大家歡迎。
2007-04-27 10:58:29 - 王國剛:
謝謝有個機會跟大家交流。事實上我想講的問題已經(jīng)沒有太多關(guān)于金融，因為金融總是和現(xiàn)實經(jīng)濟結(jié)合一塊，現(xiàn)實經(jīng)濟控制好，金融問題問題無從談起。首先，住宅的商品化改革取向不能動搖。這句話什么意思？這幾年在討論過程中隱隱約約就有這樣一個意向，好象應(yīng)該鑒于現(xiàn)在商品住宅價格，一個是過高，第二個走高的幅度過快，有人提出要進行自建房、單位建房等，要加大這個力度。
2007-04-27 11:00:26 - 王國剛:
又有人明確提出來，應(yīng)當(dāng)按自建房、單位建房占到整個住宅供給量的70%-80%，留下的20%左右的空間給商品住宅。如果是這樣一種的狀況，實際上意味著中國1999年到2001年的公房改革失敗，往回走。如果這樣一種狀況能夠成立，也就意味著中國住宅商品化的進程，在這個過程中要停止。所以，我提出這個問題，住宅商品化的取向不能動搖。
2007-04-27 11:01:34 - 王國剛:
不能因為眼下商品住宅市場上有這樣或者那樣的問題，就認為我們發(fā)展商品住宅市場搞錯了，現(xiàn)在所存在的問題，我們認為它應(yīng)該是發(fā)展中的問題，是發(fā)展不足的問題，而不是發(fā)展市場所形成的問題。大家只要看一看市場經(jīng)濟國家的情況都明白，像住宅是一個商品化的市場。我曾經(jīng)在一有一個場合說過，會提出這樣一種看法的人也許是忘掉，或者也許就沒經(jīng)過，當(dāng)時在1999年公房改革之前，那個歷程。
2007-04-27 11:02:46 - 王國剛:
大家想想那個時候的情況，為什么我們要進行住房的商品化。提了很多很多的理由，這些理由今天似乎都已經(jīng)被人們淡忘，都好象不存在了。比如單位建房當(dāng)中，且不講手續(xù)辦多麻煩，單位建房當(dāng)中以權(quán)謀私的事少嗎？腐敗的事少嗎？各單位為了分房，職工打破頭，這種事少嗎？職工的住宅面積增長的幅度是什么狀態(tài)？大家居住的情況又是什么狀態(tài)？收的可憐的租金連房子維修費都不夠，等等的事情，從這樣的但是調(diào)到那個單位，從這個地區(qū)調(diào)到那個地區(qū)，大家都可以把歷史翻一下，沒有必要在這個時候，我們曾經(jīng)提出住房商品化改革的東西都忘了，沒有必要讓我們再回歸過去。
2007-04-27 11:04:19 - 王國剛:
所以這一點我想強調(diào)，當(dāng)然如果講的話，里面的事多了，里面多少矛盾，出了多少事，大家都可以去查。另一方面，大家也可以看到，我們的城鎮(zhèn)化建設(shè)，尤其是一些大中城市的面貌改善，實際上跟商品住宅市場的發(fā)展是直接相關(guān)的，如果假定都是各單位建房，各種配套設(shè)施怎么上呢。當(dāng)時多少的單位建了房以后，這個設(shè)施上不去，那個設(shè)施上不去，拖了多少時間。
2007-04-27 11:05:11 - 王國剛:
現(xiàn)在城市政府在進行這樣的城鎮(zhèn)化過程中，各種配套設(shè)施上去，相當(dāng)一部分資金來自商品住宅的土地銷售，一旦回到那時候這些恐怕沒有了，所以要把這個過程好好的回想，而不是簡單的提出單位建房、個人集資建房占到70%、80%，不是這樣的。
2007-04-27 11:05:45 - 王國剛:
第二，關(guān)于經(jīng)濟適用房。大家都在講，要加大經(jīng)濟適用房建設(shè)比重等等，對于這個我想可以做更深入的討論，因為有一個市場選擇問題，我要講的是經(jīng)濟適用房該怎么樣用政策予以管理。現(xiàn)在經(jīng)濟適用房絕大部分仍然是銷售，并且定的是中低收入。在中國很有意思，我們老喜歡把“中”擺的到處都是，一講商品住宅是供中高收入階層，或者經(jīng)濟適用房是中低收入，這個“中”究竟該擱在上面還是下面，擱在高還是低的范疇，你們能說清嗎？什么叫中等收入？舉個例子，比如大家知道今年到3月份年收入12萬元的都應(yīng)該去申報納稅。
2007-04-27 11:06:39 - 王國剛:
年收入12萬元，你們覺得是高收入還是中收入范疇？如果做一個假定，說在高收入范疇，你知道不吃不喝，12萬十年下來120萬能買賣多少房嗎？他屬于高還是中呢？能說清楚嗎？這個收入應(yīng)該算什么收入呢？我們好些人在算這個東西是用工資表收入來計算，如果用工資表收入來計算給大家一個數(shù)，你們自己去查。去年一年全國城鄉(xiāng)居民新增儲蓄存款23000億，且不講進了股市、買了基金，你們?nèi)ゲ橐幌拢珖擎?zhèn)職工2006年工資總額是多少，遠低于這個數(shù)，不吃不喝都漲不了這么多錢，那收入算什么？所以在這里面，算的名堂太多。
2007-04-27 11:08:28 - 王國剛:
在有如此多的名堂算的條件下，怎么算經(jīng)濟適用房的中低收入階層，能算的清嗎？恐怕算不清。算不清，當(dāng)然誰又可以買，這是很簡單的事，因為經(jīng)濟適用房和商品住宅的差價太大，我曾經(jīng)舉過例，如果3000塊錢一平米的經(jīng)濟適用房，假定一套的面積是100平米，為了計算簡單，是30萬，如果商品住宅60進入70塊錢一平米，意味著占了便宜，如果排隊或者走各種關(guān)系，花一個星期，30萬，誰的工資有這么高。
2007-04-27 11:11:36 - 王國剛:
照這樣的一個口徑去供給經(jīng)濟適用房，經(jīng)濟適用房邊際沒譜，誰都要。政府又怎么能夠支持的住，因為經(jīng)濟適用房的土地是劃撥的，基本是無價的，又怎么能夠有足夠的資金給經(jīng)濟適用房的住宅做各種的商業(yè)、文化、醫(yī)療、綠化等等的配套呢？沒錢。因此，我們覺得經(jīng)濟適用房與其對身份進行界定，不如對使用的標(biāo)準(zhǔn)進行界定。這種標(biāo)準(zhǔn)大致上可以有三方面：第一，經(jīng)濟適用房只租不賣。
2007-04-27 11:12:25 - 王國剛:
每套的建筑面積可以有所限制，比如說按照90平米的多少折，六折、七折。租的時候是有條件的，不是沒條件，比如說可以按照經(jīng)濟適用房的造價也可以按照市場的參考價交20%的定金，因為原來買的話首付也是20%，定金是什么意思，租的時候錢在這兒，等到離開不租把本金還給你。在租的過程中，比如在經(jīng)濟適用房使用，不能買小車，有錢買小車干嗎租經(jīng)濟適用房，不能買一定標(biāo)準(zhǔn)以上的，這種的家庭用品，給你某種限制，因為沒錢才租，可以在租金給你補貼，但是不能買高檔的東西。在這個過程中，比如你不能在外面有一套商品住宅，除非你準(zhǔn)備搬家了，給你一個時間段，比如半年，在半年里你外面的商品住宅買了你再搬家。
2007-04-27 11:12:41 - 王國剛:
給你一些限制，在這樣一些限制條件下，不管你是什么收入的，你在這個地方住只能是這樣，必須受約束。這樣下來，我相信經(jīng)濟適用房的需求量比我們現(xiàn)在估計的大大調(diào)整，這是不一樣的。因此，得換個思路來考慮，否則經(jīng)濟適用房沒譜，這樣下去人人都要，因為眼看著憑空得了一塊便宜。這是我想講的第二個問題，當(dāng)然細講很多，時間關(guān)系不講了。
2007-04-27 11:13:31 - 王國剛:
第三，關(guān)于廉租房。廉租房當(dāng)然是給低收入乃至于社會保障的人群，現(xiàn)在在這部分人需要劃邊界，不能沒完沒了。為什么需要劃邊界？因為這部分實際上是用財政支持的，我這個城市的財政只能支持我這個城市的人口，如果沒完沒了，像現(xiàn)在有一些人提出，這塊應(yīng)該擴展到農(nóng)民工，下面事情就開始麻煩了。因此，必須有邊界。比如說應(yīng)該以這個城市固定人口，因為現(xiàn)在的戶籍制度還起點作用，這里面享受社會保障，然后對他進行分配。這些人隨著時間推移有三個情況會變化，有些人的隨著時間的推移故去了，對象故去了，廉租房的供給也不需要了，第二有些家庭收入提高了，也就脫離了這樣的群體，往上走；第三，有些人到外地去工作，搬家了。這一塊就會逐漸的以擴張的態(tài)勢逐漸的收斂。
2007-04-27 11:14:01 - 王國剛:
這里面需要大家關(guān)注一個事，現(xiàn)在討論房價的很多人都關(guān)注，一個城市，不管什么城市，有沒有人口邊界，如果有人口邊界，這個人口邊界的保障機制是什么？過去我們用的是戶籍制度，隨著市場經(jīng)濟的推進，戶籍制度在這方面能起的作用越來越小了，它應(yīng)該是什么？像北京這樣一個城市，人口應(yīng)該無限制的擴展嗎？你能夠認為它在未來十年、二十年、五十年人口能夠增加到5000萬、8000萬、1個億嗎，能讓更多人住在北京嗎？如果不是這樣，北京應(yīng)該建立什么樣的人口邊界自然機制，這恐怕是需要認真考慮的問題。不能夠無限制的往下走。你的收入達不到在北京的消費水平，外地人員就不應(yīng)該進入北京，應(yīng)該進入下一個城市的城市。
2007-04-27 11:15:03 - 王國剛:
如果那個城市也不能達到，應(yīng)該進入再下一個城市，城市本身是多層次，大家怎么能往有限的幾個大型城市集中呢？這個大型城市必須把所有的東西保障，所有的人往這兒集中？這恐怕是不現(xiàn)實的，也是不客觀的。所以從這樣的一個角度出發(fā)，應(yīng)該考慮對不同層次的人群，運用政策進行不同的界定來保障這樣一個市場的健康發(fā)展、有序發(fā)展，這里面好些事情不是用道德所能解釋的，如果經(jīng)濟問題都用道德進行解釋就不需要經(jīng)濟學(xué)了，經(jīng)濟學(xué)不需要研究了，大家都去研究道德學(xué)。那是一種客觀的過程，所以我覺得在這個過程中，需要去劃分一些政策。
2007-04-27 11:16:00 - 王國剛:
有些人說這些房子都是農(nóng)民工建的，他們?yōu)槭裁床荒苌w房，早些年政治經(jīng)濟學(xué)家講資本家剝削工人，工人穿不上衣服，建房子工人住不上房子等等，把這個東西搬出來，實際上這講的是極不符合市場經(jīng)濟的。如果說都是這樣的話，紡織廠的工人所織的布都他穿，農(nóng)民種的糧食農(nóng)民吃，蓋房的人蓋的房子他住，這個社會上的人口沒有一個人能活著。為什么？種糧的人不織布就不穿衣服，蓋房的人有房沒糧吃。在社會分工如此復(fù)雜的東西，帶情緒化的東西來表述恐怕不合適，一定是在交易過程。
2007-04-27 11:16:35 - 王國剛:
既然是交易就要符合經(jīng)濟學(xué)最一般的規(guī)律，要符合市場經(jīng)濟的最一般的道德。不是那種情緒化，甚至拿道德討論問題，好比如現(xiàn)在還有人在講這句話，講那些無房戶要買房，這個詞本身出來我就沒搞明白什么叫無房戶？是指沒有私人產(chǎn)權(quán)的房還是指沒有房子住，住在露天。
2007-04-27 11:17:08 - 王國剛:
至少到今天為止，我沒有看到，不知道你們是否看到，有哪一戶人家在露天住，不要多，哪怕三天，然后他去買房子。如果住三個月、三年，你們更可以說了，也有人說買房擁有私人產(chǎn)權(quán)的房是中華民族的傳統(tǒng)習(xí)慣，這個傳統(tǒng)從哪來我也不知道，我所知道的，至少從我懂事開始，我所住的房就是單位分配的，使用權(quán)的房。一直到1999年公房改革以后才開始，像我們這些在單位工作買了公房才有私人產(chǎn)權(quán)的房。
2007-04-27 11:17:30 - 王國剛:
這個詞不知道從哪開始，有人說從封建社會開始。我問一下幾千年前，帝王將相住的是誰的房？是私人產(chǎn)權(quán)的房嗎？如果是這樣，大家有功夫到恭親王府走一下，王府的主人變更了多少代，那些主人變更是因為把房產(chǎn)賣了嗎？那不就是因為宰相出問題了，政治上不忠于皇上，所以皇上把他宰了或者是貶了，這個房子著急的收回來再分配給另一家，什么時候是私人產(chǎn)權(quán)，如果是私人產(chǎn)權(quán)，這個人被殺了房產(chǎn)不能充公，連在宰相都如此，再講皇帝，如果皇帝死了產(chǎn)權(quán)歸他嗎，如果是私人產(chǎn)權(quán)歸他，但是另外一個皇帝接管了，王朝和平民是如此嗎？連這種帝王將相不如此的話，百姓還需要多說嗎？所以在這個過程中講這些東西我覺得沒有意義，就是一種情緒化的東西，不是那么客觀的，所以這個事情要客觀的去看。
2007-04-27 11:19:43 - 王國剛:
實際上在這個過程中，不管對于廉租房還是經(jīng)濟適用市場經(jīng)濟的規(guī)則去理性的思考。為什么？因為現(xiàn)在我們所面臨的一個嚴重的問題是供給遠遠不能滿足需求。在這樣的供給遠遠不能滿足需求的條件下，我們對供給說了很多東西，似乎得把它打壓下去的話，甚至政策方面也表現(xiàn)出這種傾向，我覺得很不應(yīng)該。
2007-04-27 11:20:25 - 王國剛:
很多人到今天為止，因為改革開放這么多年，到明年有30年在1998年以后形成的買方市場，大家大概經(jīng)歷了八九年的買方市場的思維，在很多方面都已經(jīng)有了買方的權(quán)利，用這樣一套思維現(xiàn)在去考慮賣方市場的狀況，也就是供不應(yīng)求的狀況，然后提出很多問題，實際上對于商品住宅市場，我建議大家多用供不應(yīng)求、賣方市場的思路去看，如何解決這樣一種狀況。
2007-04-27 11:21:01 - 王國剛:
現(xiàn)在大家提了很多問題，在早些年賣方市場誰都不提，因為那個時候是賣方市場，那時候短缺的厲害，大家都沒提，現(xiàn)在之所以集中的提是因為大部分商品是買方的，所以老在主張買方的權(quán)利。所以情況不是如此，既然不是如此要針對那個時候考慮事情，因此如果有興趣很多事可以回到80年代甚至90年代市場的很多事去考慮，那個時候囤積冰箱，倒冰箱、彩電的，有誰在那個地方講那么多，只要短缺一定出事，今天還有人道倒冰箱彩電嗎。今天很多東西，在過剩條件下也分檔次，比如一個鉆石可以賣10萬，你能說鉆石對我很有用，價格太高，只應(yīng)該賣30塊，沒道理。有都是這種事。
2007-04-27 11:22:03 - 王國剛:
最后講一下住宅里面金融的事，這里的事牽扯方方面面，在中國現(xiàn)在住宅里面金融最重要的有三件：第一是關(guān)于按揭貸款。按揭貸款在發(fā)達國家，按揭貸款是銀行的主要資產(chǎn)，我記得我曾經(jīng)說過這個事，全美商業(yè)銀行，房地產(chǎn)貸款的數(shù)額是它工商企業(yè)貸款的2.7倍，這2.7倍的房地產(chǎn)貸款里面95%以上是按揭貸款，還有4%多一點是裝修貸款，沒有給開發(fā)商，這是人家?guī)资曜呦聛淼囊粋€必然結(jié)果。
2007-04-27 11:22:27 - 王國剛:
可是我們現(xiàn)在，在發(fā)展這樣一個最優(yōu)良的部分，我們覺得太多，要打下去。這對整個銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，防范銀行風(fēng)險等等極為不利，在這樣的政策條件，由于需求過于旺盛，人們?nèi)~購買的比重在快速上升。這對于我們來講，究竟對銀行有好處還是對誰有好處？中國的這些銀行今后究竟在資產(chǎn)方面怎么發(fā)展，業(yè)務(wù)方面怎么發(fā)展都是值得大家認真去思考的問題。不要單方面的只是講商品住宅怎么樣，甚至用更大的概念叫房地產(chǎn)，不要只是講它，恨不得讓銀行和這些東西都有一個轉(zhuǎn)變。
2007-04-27 11:22:56 - 王國剛:
所以這里面一定得考慮到周邊的關(guān)系，這是我想講的一個，中國應(yīng)該大力發(fā)展按揭貸款，必須把市場做大。購房不能簡單的以你的收入去計算。有人在講，前不久有人講國外的房價只等于一個家庭收入的1.5-3倍之間，我不知道這個數(shù)字從哪來。我所知道的是1988年聯(lián)合國人居中心的數(shù)字，這個倍數(shù)在亞洲地區(qū)為11.3倍，我們處于亞洲，不處于美國，我們該用什么數(shù)據(jù)呢？發(fā)達國家是5.8倍。
2007-04-27 11:24:28 - 王國剛:
第二個我所知道的，剛才講全美商業(yè)銀行的資產(chǎn)當(dāng)中貸款類，房地產(chǎn)貸款遠高于工商企業(yè)貸款，我們是工商貸款是房地產(chǎn)，我們的房地產(chǎn)貸款包括開發(fā)貸款，6倍，我們是倒過來，人家是什么。如果說做一個假定，住宅價格只是一個家庭年收入的1.5倍或者3倍，可以告訴大家一個最簡單的事，美國的房地產(chǎn)貸款壓根就不存在，因為都還掉了，太簡單了，要這么大數(shù)字干什么。
2007-04-27 11:25:26 - 王國剛:
緊接著這里面有另一個概念，這也是媒體經(jīng)常講的叫房奴。如果大家繼續(xù)喜歡用房奴這個概念我可以講兩個最簡單的，所有企業(yè)從銀行貸款都可以叫貸奴，這句話反過來，大家都不該向銀行貸款你就不奴了。好象這都是強迫，又想得到貸款又不想還款，這樣就不奴了嗎？這是哪里的理論，這個詞，說句實在話非常貶義的，可以告訴大家不要貸款，這沒問題，我們不用發(fā)展這一套體系。有了貸款就是奴，干脆我們也不放，我們不當(dāng)主人，你也別當(dāng)奴隸。有什么意思？能夠在這里解決什么問題呢？什么問題也解決不了，把情緒提升上來了。
2007-04-27 11:26:34 - 王國剛:
關(guān)于金融方面第二件事，關(guān)于開發(fā)商的資金來源問題，應(yīng)該迅速改變它的結(jié)構(gòu)。什么叫迅速改變它的結(jié)構(gòu)？開發(fā)商使用的應(yīng)該是中長期資金，任何一個樓盤的建設(shè)都不是在一年所能完成的，從獲得土地開始，用銀行貸款對開發(fā)商是極為不合適的。所以應(yīng)該改變它的結(jié)構(gòu)，從這一點上應(yīng)該發(fā)展，開發(fā)商應(yīng)該發(fā)債，以公司證券、房地產(chǎn)資金、資產(chǎn)證券化、股權(quán)投資、發(fā)股上市等等改變開發(fā)商的資金來源結(jié)構(gòu)。
2007-04-27 11:27:08 - 王國剛:
實際上中國現(xiàn)在的條件，由于政策原因?qū)﹂_發(fā)商已經(jīng)保護不少了，我們曾經(jīng)做過一個假設(shè)，假設(shè)中國的這些開發(fā)商在現(xiàn)有的條件下，他們的資金是這樣一種主要來源于銀行的結(jié)構(gòu)，把這樣一個狀況擱到歐美國家去會是什么狀態(tài)？跟大家講句明白話，絕對不像有些人講的由于開發(fā)商房子賣不出去就會形成不良資產(chǎn)，目前總格局肯定不是這樣。而是反過來，開發(fā)商還不了貸款銀行直接接過來，因為是銀行的抵押品，是我的，如果沒建好樓盤再投錢把它建好，如果建的差不多，銀行把它賣出去，銀行獲得的收益遠高于利潤。
2007-04-27 11:27:41 - 王國剛:
我們現(xiàn)在是不收樓盤，沒辦法，這個對開發(fā)商來講是莫大的打擊，因此要趕緊轉(zhuǎn)變這個狀況，應(yīng)該采用市場的資金而不是銀行的資金。由此來改變另一個狀態(tài)，我們現(xiàn)在能夠可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)商比重不高，相當(dāng)高的比重是開一個樓盤下一步怎么辦。所以開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展是我們現(xiàn)在需要認真研究的問題。只有把這個問題解決了，我們才能夠進一步討論剛才孫主任提出的，究竟我們的建筑能力有多強。不然這個樓盤建完了，發(fā)現(xiàn)下一個樓盤沒有他就歇了，哪天再出來做不知道。在這個過程中，變化非常多，經(jīng)驗各方面也不足，所以要解決這個問題，只有長期性的資金才有長期性的安排。這個事需要我們認真的考慮。這是開發(fā)商的資金要認真解決。
2007-04-27 11:28:17 - 王國剛:
第三個需要認真解決的是，預(yù)售房的資金不足，預(yù)售房原來把錢直接交給開發(fā)商，后來出了一大堆的事，出了事以后，有些部門停止預(yù)售房，停止預(yù)售房這條路肯定是錯的。實際上這里真正出的問題不在于預(yù)售房本身，而在于預(yù)售房的錢應(yīng)該交給誰。在西方國家這些錢交給第三者，不是直接交給開發(fā)商，由第三者代表購買者的利益，監(jiān)督開發(fā)商的各種情形，是這樣的制度規(guī)范化。因此，要把這個東西做一個調(diào)整，否則的話購買者由于人群分散，沒有足夠的力量來監(jiān)督開發(fā)商，錢一交完舉手投降了，如果開發(fā)商不履約就是無數(shù)的官司，這對于社會穩(wěn)定和市場發(fā)展沒有好處。所以從金融來講，眼下這三個問題需要政策面花比較大的精力去研究解決，從而促進這個市場健康規(guī)范發(fā)展。
謝謝！
2007-04-27 11:28:55 - 謝壽光:
感謝王國剛所長做的精彩發(fā)言，從理性化的角度對房地產(chǎn)涉及的方方面面，思路非常清晰，我相信給我們新聞界朋友提供了很多的新聞選題和素材。最后有請《房地產(chǎn)藍皮書》的主編，社科院城市發(fā)展和環(huán)境中心的牛鳳瑞主任講話。
2007-04-27 11:29:22 - 牛鳳瑞:
剛才國剛先生談到“房奴”的問題，我想補充一下，要想不當(dāng)“房奴”的話，辦法非常簡單，把現(xiàn)在的賣掉，立刻成為百萬富翁。
2007-04-27 11:29:49 - 牛鳳瑞:
下面我談兩個對我國房地產(chǎn)政策的思考。住房關(guān)系民生。我國房價2005、2006連續(xù)兩年大幅度上升導(dǎo)致政府高度關(guān)注和一系列政策出臺，各界對此也爭論激烈。如何看待房價上漲，采取何種政策措施加以應(yīng)對，事關(guān)科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展全局。
2007-04-27 11:30:17 - 牛鳳瑞:
一、理性看待房價上漲
房價上升的背后是復(fù)雜的經(jīng)濟利益關(guān)系、社會分配關(guān)系，是政治體制、文化傳統(tǒng)變數(shù)，受到國情、市情和發(fā)展階段嚴重制約。嚴格意義上的房價增幅應(yīng)是同一區(qū)位、同一品質(zhì)、同一科技含量的房屋銷售價格的上下年份之間的比較。目前我們通常所說的房價增幅是當(dāng)年平均房屋售價（銷售收入/銷售面積）與上年同期之比。“房價增幅過快”是一種判斷，是以上年房價基本合理為假設(shè)前提的。上年房價較低，則同等房價增量升幅較大，反之亦然。例如，平均房價比去年都是增加400元/㎡，在北京房價增幅為5％左右，而距永定門50公里的固安縣城房價增幅則達20％以上。
2007-04-27 11:34:29 - 牛鳳瑞:
當(dāng)年良好區(qū)位的高品質(zhì)大盤較多投放市場，則平均房價會有較大幅度上升；若遠郊的大盤集中上市，又會拉低平均房價。市場形成房價是我國住房體制改革取得成功的重要標(biāo)志。現(xiàn)實的房價是市場供求關(guān)系多年積累的結(jié)果，當(dāng)期現(xiàn)房可能是2年之前開工建設(shè)的，購房資金可能是多年的積蓄。所以，判斷房價上升是否過快（慢），不僅要看當(dāng)年同比增幅，還要看上年房價基數(shù)，乃至以往多年的房價基數(shù)。
2007-04-27 11:34:54 - 牛鳳瑞:
我國住房制度基本完成是在2000年，由于住房市場化時間較短，現(xiàn)在的房價還不是完全意義上的市場價格，依上年房價為參照系作出判斷要慎重。例如，2000-2004年北京房價年均增幅為0.78％，是一個房價4年基本沒有變化的基數(shù)；計入2005年高幅增長的房價， 5年平均增速為4.2％，而同期城鎮(zhèn)人均可支配收入增速為10.4％；計入2006年13.6％的增幅，北京6年平均房價增速為5.7％，仍低于同期城鎮(zhèn)人均可支配收入平均增速4.7個百分點。
2007-04-27 11:35:18 - 牛鳳瑞:
我國房價過快上升基本原因在于供應(yīng)不能滿足需求。從需求來看，我國是一個有13億人口，正處于完成工業(yè)化、加速城市化階段的發(fā)展中的大國。特殊的發(fā)展階段和人多地少的國情決定了我國面對的是每年1000多萬城鎮(zhèn)增量人口的住房需求；由于經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和居民收入的持續(xù)提高，消費結(jié)構(gòu)升級拉動的城鎮(zhèn)居民不斷增長的改善性住房需求以及必須進行的舊城改造而導(dǎo)致的被動住房需求。
2007-04-27 11:35:38 - 牛鳳瑞:
基本住房需求、改善性住房需求和被動需求的疊加，形成了不可遏制的剛性需求，是房價上漲的基本動因。所以，抑制房價過快上漲，基本途徑是多建房，建好房，增加住房的有效供給。而且住房總體上供不應(yīng)求將是我國今后一個相當(dāng)長時期內(nèi)的主要矛盾，也是我國作為一個發(fā)展中國家的基本特征之一。解決這一主要矛盾應(yīng)是房地產(chǎn)政策的主要著力點。
2007-04-27 11:36:00 - 牛鳳瑞:
從供給方面看，偏緊的住房用地供給和交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相對滯后，限制了城鎮(zhèn)住房建設(shè)空間的拓展；住房基本保障制度建設(shè)的滯后，混淆了市場機制和社會保障的界限，擾亂了人們的思考方式，提高了中低收入階層的購房預(yù)期；控制房地產(chǎn)投資的政策導(dǎo)向，不僅抵消了控制房價過快上漲政策的效力，而且抑制了住房供給的相應(yīng)增加，加劇了供不應(yīng)求的矛盾。2005年全國房地產(chǎn)投資同比增長19.8％，比上年增幅下降8.3個百分點；占社會固定資產(chǎn)投資的比重為17.8％，同比下降0.9個百分點；2005年土地購置面積同比下降4.0％，2006年房地產(chǎn)竣工面積減少0.6％，供給偏緊使房價上升成為必然。
2007-04-27 11:36:16 - 牛鳳瑞:
另外，在解決住房問題上，中國居民對政府的期望值高，政府也自認為義不容辭。輿論媒體和學(xué)者群體某些不準(zhǔn)確的導(dǎo)向等等，又成倍放大了社會對房價上漲的反響。
2007-04-27 11:36:55 - 牛鳳瑞:
房價高漲，拉升居民生活成本，引發(fā)公眾不滿，影響和諧社會建設(shè)。但房價變化是市場優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置的基本形式，是調(diào)整住房供求關(guān)系的有效杠桿，也是調(diào)節(jié)住房分配關(guān)系的重要杠桿。低房價首先有利于富人過量占有住房，稀缺資源的低價更容易造成浪費和低效使用。所以我認為，房價近兩年多過快上升固然應(yīng)該引起高度警惕，但從一個較長時段來看，與平均收入增長速度相比較，仍在可以接受的區(qū)間。
2007-04-27 11:37:07 - 牛鳳瑞:
我們既然要建設(shè)市場配置住房資源的體制，就要承受體制轉(zhuǎn)換的“陣痛”， 但也不能奢望市場化解決我國居民住房的所有問題。當(dāng)前我國房地產(chǎn)面臨的主要傾向不是市場過度，而是由于過度的行政干預(yù)所導(dǎo)致的市場扭曲。在房地產(chǎn)政策設(shè)計上，既要重視房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求造成的負面影響，強化政府在市場失靈領(lǐng)域干預(yù)的作用，對房地產(chǎn)市場實施正確的調(diào)控，又要著力完善住房保障體制。
2007-04-27 11:37:21 - 牛鳳瑞:
要在合理劃分市場機制和行政干預(yù)的邊界、中央政府和地方政府事權(quán)財、權(quán)合理匹配的基礎(chǔ)上，根據(jù)公共財力提供的可能性，增加公房建設(shè)，滿足低收入階層住房基本需求；又要堅持市場化改革的方向不動搖，充分發(fā)揮市場配置房地產(chǎn)資源的基礎(chǔ)作用，利用價格杠桿調(diào)節(jié)住房分配，逐步滿足中高收入階層不斷提高的改善性住房需求。
2007-04-27 11:37:35 - 牛鳳瑞:
二、重視房地產(chǎn)政策執(zhí)行條件和執(zhí)行成本研究
我認為，我國房地產(chǎn)政策研究目前存在著一種傾向，就是強調(diào)政策的必要性、強調(diào)需要多，對政策實施的可能性、執(zhí)行條件、執(zhí)行成本較少論及。所以，必須加強對政策執(zhí)行條件和執(zhí)行成本的研究。
2007-04-27 11:37:53 - 牛鳳瑞:
一是要清理認識政策效力的局限性。任何政策都是針對某一現(xiàn)實問題而設(shè)計出臺的。但某一現(xiàn)實問題的存在又往往是諸多因素共同作用的結(jié)果。任何政策都一把雙刃劍，既會對所針對的現(xiàn)實問題發(fā)揮校正作用，又可能對相關(guān)問題產(chǎn)生負面影響。
2007-04-27 11:38:05 - 牛鳳瑞:
例如，加征二手房交易稅有利于抑制炒房，減少市場需求，但也增加了房屋交易成本，消弱了房屋的流動性，間接拉升房價；控制房地產(chǎn)投資政策有利于抑制過熱的社會固定資產(chǎn)投資，但也會減少房屋供給，推動房價上升，這是近年調(diào)控房價過快上漲政策預(yù)期不理想的原因之一。
2007-04-27 11:38:20 - 牛鳳瑞:
所以要重視對房地產(chǎn)政策效力的局限性和政策的負面效應(yīng)研究。權(quán)衡利弊得失，注意政策相互配套，防止政策效力相互抵消，發(fā)揮政策體系合力作用，才能達預(yù)期效果。
2007-04-27 11:38:40 - 牛鳳瑞:
二是要重視政策執(zhí)行條件的研究。任何政策都有一個執(zhí)行條件問題。不具備執(zhí)行條件的政策，盡管有千萬條理由證明其正確性和必要性，執(zhí)實也只能是一句空話，強制執(zhí)行將適得其反，或者將支付極高的社會成本。所謂有條件要上，沒有條件創(chuàng)造條件也要上，其實創(chuàng)造條件也需要條件。我們的房地產(chǎn)政策設(shè)計不僅要針對現(xiàn)實，強調(diào)問題解決的必要性，而且更要重視政策執(zhí)行的條件，政策實施的可能性。
2007-04-27 11:38:58 - 牛鳳瑞:
例如，提出住房保障應(yīng)保盡保，實行地方政府問責(zé)制，作為正處于城市化加速階段的一個發(fā)展中的大國，首先明確應(yīng)保的條件和保障的標(biāo)準(zhǔn)是什么，有多大財務(wù)、能在多大程度上達到“盡保”？對一些公共財力窘迫的地方，實行住房保障問責(zé)制還要具備必要的條件。不具備必要實施條件的問責(zé)制將難以達到激勵和警戒地方政府的目的。
2007-04-27 11:39:14 - 牛鳳瑞:
三要重視政策的執(zhí)行成本，全面評估其利弊得失。任何政策都要支付執(zhí)行成本，特別是機會成本。執(zhí)行現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策既要支付經(jīng)濟成本，也要支付社會成本；既有即期成本支付問題，也有長期成本支付問題。收益大于成本才是好的政策。當(dāng)然，不同的價值取向，不同的知識結(jié)構(gòu)和信息把握程度會對同一政策作出不同的評價。但可以肯定的是，好的政策應(yīng)是有利解決當(dāng)前主要矛盾的，必須是兼顧當(dāng)前和長遠、兼顧經(jīng)濟收益和社會福祉的。
2007-04-27 11:39:28 - 牛鳳瑞:
一般情況下，房地產(chǎn)政策目標(biāo)與房地產(chǎn)發(fā)展客觀趨勢相吻合，才能取得事半功倍的效果，反之或者事倍功半，或者根本達不到預(yù)期目標(biāo)。例如，我國當(dāng)前住房需求既有低收入階層的基本保障需求，但主要是居民改善性住房需求。動用公共財力增加經(jīng)濟適用房和雙限房供給，有利于平抑市場商品房價過快上漲，但對于低收入階層來說仍然是可望而不可及，等于用有限的公共財力補貼了中等及以上收入家庭改善性住房需求，由此造成新的社會不公。既對市場形成房價構(gòu)成干擾，也給腐敗和權(quán)力尋租留下了空間，是一項既無公平、又無效率之舉。
2007-04-27 11:40:10 - 牛鳳瑞:
若只租不售，則應(yīng)與廉租房政策一并進行規(guī)劃設(shè)計。比較成本與收益，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房政策弊大于利，需要進行根本性調(diào)整。再如，房地產(chǎn)用地租金70年一次性征收，一方面提升了地價，也抬升了房價，造成當(dāng)屆政府花掉了以后數(shù)屆政府的公共財力，但另一方面也加快城市公共設(shè)施建設(shè)，使增加公共服務(wù)供給（侈奢性、浪費性的政績工程除外，官商勾結(jié)、違法亂紀(jì)應(yīng)受到依法懲處是另一回事）有了財力保證，而公共設(shè)施和公共服務(wù)的增加又是包括已經(jīng)和即將購房群體在內(nèi)的全體市民受益的。
2007-04-27 11:40:49 - 牛鳳瑞:
所以對于70年用地租金一次性征收政策應(yīng)在代際關(guān)系和局部與全局利益的整體協(xié)調(diào)上進行綜合評價，既不能完全肯定，也不宜簡單地否定。
2007-04-27 11:41:29 - 牛鳳瑞:
我的發(fā)言就到這里。謝謝！
2007-04-27 11:41:48 - 謝壽光:
牛主任最后的發(fā)言也是為我們這次發(fā)布會和論壇做了一個總結(jié)，今天這個會就到這里，因為我知道很多媒體朋友都希望采訪一些專家。剛才孫主任出去的時候很多記者也圍堵。因為每家媒體有各自的需求，我們不做統(tǒng)一的答記者問，還有20分鐘的時間，記者可以私下找專家采訪。謝謝大家的光臨，今天的會議到此結(jié)束。
2007-04-27 11:42:32
圖片內(nèi)容：
2007年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》出版發(fā)布會
中國網(wǎng)做好直播準(zhǔn)備
中國社會科學(xué)院城市與發(fā)展研究中心主任牛鳳瑞
國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資司房地產(chǎn)處處長翟善清
中國房地產(chǎn)評估師協(xié)會副會長兼秘書長柴強
中國社會科學(xué)院高全立
國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長鄒曉云
北京市國土資源局研究室主任孫惠林
中國建設(shè)部原副部長、中國房地產(chǎn)原協(xié)會會長、著名的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)和專家楊慎會長
韓國大使館經(jīng)濟部一等秘書韓相國
中國社會科學(xué)院高全立副院長講話
2007年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》出版發(fā)布會
發(fā)布會現(xiàn)場
藍皮書的副主編，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李景國作主題報告
2007年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》出版發(fā)布會
李景國研究員代表課題組作2007年房地產(chǎn)報告的專題演講
中國房地產(chǎn)協(xié)會原會長楊慎講話
中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會副會長兼秘書長柴強講話
國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所鄒曉云所長講話
北京市國土資源局研究室孫惠林主任講話
社科院金融所的副所長、著名的金融學(xué)家王國剛教授發(fā)表演講
《房地產(chǎn)藍皮書》的主編、社科院城市發(fā)展和環(huán)境中心的牛鳳瑞主任講話
2007年《房地產(chǎn)藍皮書》與讀者見面
社會科學(xué)文獻出版社社長謝壽光主持本次發(fā)布會
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